CONFERENCE DE PRESSE

Intervenants :

Maître Catherine CARELY : Membre de Chambre des Notaires et Responsable de la conjoncture immobilière.
Madame Danielle DUBRAC : Présidente de la CNAB Francilienne
Monsieur Hervé BLERY : Directeur Général de Century 21 France
Monsieur Henry BUZY-CAZAUX : Directeur Général Adjoint de Foncia
Monsieur Marcel RICARD : Président de la Chambre FNAIM Paris/Ile-de-France

Table ronde animée par Stéphane Scarella, directeur général d¹explorimmo.com

Les gens sont prêts à s'endetter jusqu¹à la fin de leur vie pour devenir propriétaires et les professionnels se trouvent de plus en plus confrontés à des comportements irrationnels. Le coût de l'argent est au plus bas, les durées du crédit n'ont jamais été aussi longues et les prix progressent de façon constante et d'environ 60% en 6 ans.

La première question à Maitre Carely : se dirige t-on à Paris vers un marché immobilier à deux vitesses ?

A Paris, le prix de l'immobilier a été doublé depuis 7 ans.
La modification de l'horizon personnel et familial (mariage, naissances) oblige à chercher un nouveau logement, changer d'arrondissement voire aller en petite et grande couronne : ce phénomène dit de l’escargot les notaires le décrivent depuis maintenant 3 ans. Les gens quittent le centre de Paris pour aller en périphérie, petite couronne et grande couronne. Ce phénomène tant à s'amplifier et cela a une incidence sur le niveau des prix : plus on s'éloigne plus les prix annuels d'augmentation se poursuivent.
A Paris, la tendance est au ralentissement de la hausse des prix dans les arrondissements du centre de Paris puisque celle-ci a été de 12,5% sur la période du deuxième trimestre 2004, deuxième trimestre 2005. Sauf quelques arrondissements en augmentation beaucoup moins forte comme le V ème 4,6%, le VI ème, 5,6 %, le VII et le VIII ème.
A l'inverse, les arrondissements à l'est de la Capitale, situés en périphérie sont ceux qui augmentent le plus : XI, XII, XX, XVIII et XIX. Donc du fait de la pression de la demande en petite et en grande couronne, les prix augmentent beaucoup plus vite en rythme annuel puisque l'indice petite couronne est de +%15,4 % soit 3000 euros/m2 sur l'ensemble de la petite couronne et 17,4 % en 1 an sur la grande couronne, soit 2364 euros le m2.
Donc évolution des prix en fonction des zones géographiques.
Les niveaux de prix se tassent (pas de baisse) plus on s¹éloigne.
Plus on va vers des zones avec plus de marges de man¦uvre, plus les prix augmentent vite.

Marcel Ricard : je rejoins Maître Carely, le marché n¹est pas à deux vitesses mais il y a des différences entre les arrondissements : il n'y a qu'à voir l'effet de rattrapage des arrondissements proches de la petite couronne. Il y a un micro marché mais pas un marché à 2 vitesses.

Henry Buzy-Cazaux : je pense qu¹il n'y a pas un marché à deux vitesses, au contraire. Le Monopoly fête cette année ses soixante ans. Le Monopoly est fondé sur les bons arrondissements et les mauvais. Aujourd'hui le phénomène de l'escargot a pour conséquence de marquer des différences entre les arrondissements de Paris et les communes de deuxième et troisième Couronnes. Les banlieues rouges auparavant disqualifiées, au même titre que certains coins de Paris d'ailleurs, sont aujourd'hui requalifiées malgré elles pour certaines et grâce à elles pour d'autres qui ont faits de réels efforts d'aménagements pour la qualité de vie. Ce phénomène de requalification a eu pour conséquence, alors que ces villes étaient abordables et constituaient un recours pour les accédants, de ne plus l¹être et c¹est un vrai problème. C'est pour cette raison que je pense qu'il n'y a pas deux vitesses.

Hervé Bléry : le phénomène de l'escargot décrit par nos amis notaires révèlent deux vitesses : les extérieurs, les zones les plus faibles en termes de prix au m2, augmentent beaucoup plus vite, que les intérieurs des villes ou d'autres zones car on s'aperçoit que des départements comme le Val de Marne ou la Seine Saint Denis ont augmenté deux fois plus vite que Paris Intra Muros en 2005. Réellement du simple au double. C'est un phénomène nouveau : le recours s'éloigne de plus en plus et de plus en plus vite.

Danielle Dubrac : il y a des cycles de vie en fonction qu'on achète pour sa résidence principale ou pour sa retraite. Il est difficile de comparer les zones car on s'aperçoit que tout dépend des fonctionnalités des biens.

Le marché doit-il devenir méfiant ?

Hervé Bléry : Les acteurs du marché n'ont pas à devenir méfiants puisqu'on s'achemine, comme ailleurs en Europe, vers des fiches techniques d'immeubles qui garantissent le bien et donc rassurent les acheteurs. LA seule méfiance est de ne pas se laisser précéder par l'augmentation des prix puisqu'on est dans une période où les marges de négociation sont extrêmement serrées : elles tournent autour de 3,5 % sur le plan national ce qui est extrêmement faible. Les acheteurs n'ont donc pas à devenir méfiant seulement exercer un certain bon sens lors de leur acquisition surtout les investisseurs qui doivent être vigileants quant à l'intérêt locatif du bien sur la durée et pas seulement se baser sur des stratégies de défiscalisation . La seul méfiance doit sûrement se placer sur ce point là. Et plutôt qu'être méfiants, les acheteurs devraient se montrer plus raisonnables et moins chercher à précéder l'augmentation, d'ailleurs naturelle de la part d'un vendeur.

Henry Buzy-Cazaux : Le marché est porteur de quelques risques qui n'ont rien à voir avec de la méfiance. Il y a un atout du marché que l'on pointe depuis des années, le marché dit spéculatif des années 1988-1991, c¹est l'aspect qualitatif. Le rapport qualité/prix depuis ces années fait qu'on achète cher mais avec de belles prestations. Le problême est d'acheter cher des choses qui ne le valent pas et cela apparaît de plus en plus dans les transactions de gré à gré moins quand on passe par des professionnels qui apportent une caution qualitative.

Sur les valeurs elles-mêmes : qu'ils s'agissent des accédants à la propriété ou des investisseurs, plus que jamais il faut qu'ils y regardent à deux fois et qu'ils ne cèdent pas à l'enthousiasme presque religieux qui domine l¹immobilier.

D’où peut venir la modération ?

Des prêteurs d'abord. C'est eux qui tiennent le manche. 9 acquisitions sur 10 de résidences principales se font grâce à eux. Sur des quotités allant de 30 à 100% voir 110% pour des raisons de solvabilisation de l'investisseur.
Les prêteurs ont une réelle responsabilité et visiblement ils commencent à être prudents et à faire des visites de biens, ce qu'ils ne faisaient pas il y a un an.
Le deuxième garde-fou est la presse et les observatoires de professionnels. Le marché est un peu devenu un marché expert. On le voit bien. Il y a des repères qui permettent de ne pas faire n'importe quoi et de ne pas acheter n¹importe quoi à n'importe quel prix.

Focus sur l¹offre et la demande en fin d¹exercice 2005, à Paris.

Marcel Ricard : l'offre est toujours rare. Quant à la demande, elle se ralentit ou plutôt elle devient attentiste. Les biens recherchés : sur Paris, l'appartement familial est toujours la demande numéro 1, 3chambres, entre 80 et 100m2, ce qui est le bien le plus rare.
ur l'est parisien, de plus en plus de jeunes couples recherchent des biens atypiques pour les aménager selon leurs idées. La première couronne notamment Pantin, Les Lilas, Romainville, connaissent une vraie recherche de produits atypiques à transformer en loft ou en plateau. La Seine Saint Denis en bénéficie aussi.

Danielle Dubrac : les personnes achètent en fonction de leur besoin et de leurs revenus donc elles se déplacent vers des zones accessibles voire des friches industrielles transformées en locaux d'habitation, ou des zones où de réels efforts d¹aménagements du cadre de vie ont requalifié l'intérêt pour les logements.

Hervé Bléry : les produits atypiques sont des phénomènes marginaux. Quant on compare l'offre et la demande on s'aperçoit que les choses sont relativement équilibrées : à l'achat on a un peu plus de 55 % qui porte sur les studios à 3 pièces, 23 % qui portent sur les 4 pièces et presque 20 % sur les 5 pièces.
A la vente : 33 % sur les 1 à 2 pièces, 3 pièces = 29% les 4 pièces et plus : 15 %.
Schématiquement donc, sur l'ensemble de l'Ile de France (Paris compris), l'équilibre offre/demande sur les produits est relativement raisonnable même si la demande est excédentaire sur les 2 pièces ainsi que sur les 4 pièces et plus.

Catherine Carely : y a t il un portrait robot de l'acheteur ? aujourd'hui nous sommes dans un marché de particuliers, d'utilisateurs, de gens qui principalement ont besoin de se loger. Ainsi à Paris en 2004, les particuliers personnes physiques ayant achetés un bien immobilier représentent 89% du marché de l'immobilier, les SCI 7,4 %, les marchands de biens ne représentants que 1,2 % du marché soit quasiment rien.

Stéphane Scarella : ce qui est rassurant sur la santé du marché. Il n'y a donc pas de bulle spéculative comme c'était le cas il y a 15 ans ?

Catherine Carely : D'un point de vue socio-professionnel, ce sont bien entendu les cadres et les professions intermédiaires qui achètent le plus à Paris (65% des acheteurs potentiels à Paris, en petite et en grande couronne). En 10 ans, l'âge moyen de l'acquéreur a rajeuni : à Paris les de 30 ans sont passés de 16,9% à 19,4 % en 2004. Et les 30/40 ans étaient 26% il y a 10 ans et ils sont presque 29% aujourd¹hui.

On se pose la question de savoir comment ces jeunes peuvent acheter aujourd¹hui.

Stéphane Scarella : on parlait tout à l'heure des banques et de leurs responsabilités. On prête aujourd’hui sur 25/30 ans. On entend parler de prêt à taux 0, et on a 25% des ménages qui sont au delà des 35% d’endettement.

Catherine Carely : Je suis assez favorable pour que les emprunts se fassent sur 25/30 ans tant que la prudence domine surtout pour les jeunes qui démarrent dans la vie et qui peuvent se séparer au bout de 5 ans. En tant que notaire, je souhaite dire que l'aide familiale devient de plus en plus importante. Il y a près de 1 milliard de dons transmis sous loi Sarkozy. Tout n'est pas passé dans l'immobilier mais ça y a contribué. Toutes les semaines nous sommes interrogés par nos clients sur ces problématiques de dons et d’investissement immobilier. Tout cela est nouveau voire parfois excessif. C'est ce qui contribue au rajeunissement de la population des primo-accédants.

Hervé Bléry : En 2005, les choses s'amplifie. Sur Paris 19,99 % des acheteurs ont moins de 30 ans. Sur l'Ile de France : 26% des acquéreurs ont moins de 30 ans. Et sur la France entière, cela tourne autour des 23 % (soit 3% de plus en 10 ans). L'impact des crédits longs est tout à fait admissible sur cette classe d'âge qui se constitue ainsi un apport personnel pour un achat ultérieur ou de plus grande valeur. L'allongement des crédits a ainsi moins d'impact à 4%, qu¹à 15 ou 20% comme on a pu le connaître il y a 20 ans. Les jeunes sont donc forcément gagnants.
Il n'y a, je confirme ce que disent nos amis notaires, pas de marché spéculatif mais un marché d'utilisateurs. Ce sont plutôt des placeurs qui cherchent à protéger le patrimoine sans en attendre particulièrement de plus-value. Paris a doublé en 7 ans certes mais dans les 5 années précédentes, il avait perdu entre 30 et 40%, on reste encore dans des zones admissibles.

Stéphane Scarella : il y a une actualité concernant la vente par lots au travers de la loi Aurillac. Que peut-on en dire ?

Henry Buzy-Cazaux : Les ventes à la découpe effectuées de manière structurelle font moins de 10% sur Paris et l'Ile de France. Cette proportion est la même pour 4 ou 5 grandes villes françaises. Ailleurs c'est insignifiant : on hérite d'un immeuble, on le revend en le divisant par 6 ou 7 lots.
Je souhaiterais avant tout dire que ces opérations ne font pas partir le marché en vrille. Certes, c'est un sujet qu'il faut traiter. Quel est le problème : il s'agit de protéger au mieux les locataires qui reçoivent un congé pour vente. J'ai regretté que l'accord formé en commission de concertation ne soit pas signé par l'ensemble des associations de locataires et qu'au bout du compte il faille que le législateur s'en saisisse. Je crois plus à une concertation adulte qu'à une saisine du parlement.

Le parlement va reprendre l'accord collectif et la protection des locataires va être très bien assurée. Elle l'était déjà avec l’accord de 1998 mais la loi dite Aurillac complétera cette protection au mieux : en fonction de son âge, de sa santé, ses handicaps, son emploi c'est le bon côté de la loi. En revanche : cette obligation de faire en sorte que le prix du détail soit le prix du bloc, va mettre à bas, l'intention que les institutionnels pouvait avoir de rester ou de ce développer dans le secteur du logement protéger cette respiration qui faisait entre 5 et 10 % des ventes chaque année. On s'expose à un retrait pur et simple des institutionnels. Pour l'instant ils sont attentistes, jusqu'à la promulgation de la loi, mais ils ne vont pas s'ennuyer dans un secteur où on stérilise le marché ou on ne donne plus la possibilité de répercuter les marges sur certaines opérations qu'ils ont faites en spéculation. Cette loi, non libérale, va donc sonner le glas d¹une activité qui constituait une respiration du marché dans les grandes villes. Je ne suis pas très optimiste de ce côté-ci, mais je le suis pour la protection des locataires.

Hervé Bléry : Ce n'est pas le seul faux pas. Quand on plafonne les avantages fiscaux ou les crédits d'impôts, quand on met des lois contraignantes pour les investisseurs et quand on alourdit la fiscalité des investisseurs occasionnels, il tombe à l'évidence qu'on appauvrit le marché locatif dans des proportions considérables. Le phénomène qui a mené les investisseurs occasionnels vers l'immobilier suite à une baisse de confiance dans les marchés boursiers, ou des placements sécurisés, est un phénomène en train de se corriger : la Bourse est un peu plus porteuse dans l'esprit du public (en tout cas des petits porteurs).

En 3 ans de 17% d'acquisitions faites dans l'ancien, on est aujourd'hui à 15%. Les investisseurs occasionnels vont bouder un marché qui sur-protège les locataires, ou sur lequel ils sont fiscalement matraqués. On va de nouveau se retrouver avec une pénurie de logements où des mesures gouvernementales de logements sociaux ne conviendront jamais même si elles sont très spectaculaires dans l'effet d'annonces et vont en définitive se retourner contre ceux qu'on veut sur protéger ou avantager.

Henry Buzy-Cazaux : on ne gagne chaque année que 120.000 logements locatifs alors que le parc aurait besoin de deux fois ça et que sur les achats dans l'ancien, il n'y en a que 50.000 environ qui sont des investissement. Soit 3 fois rien.

Catherine Carely : Les notaires ont étudié ce marché des années 1992 à 2004, on a constaté que le % des ventes à la découpe était bien moins important que ce qui a été décrit dans la presse. Le locataire achète un appartement de 3 pièces en moyenne alors que sur Paris la majorité des biens à la découpe sont des studios et des 2 pièces. Dans les faits, le locataire bénéficiait déjà d'une décôte à l'achat. Donc était-il besoin d'une loi pour réguler ce marché ? Cette loi va avoir des effets dramatiques parce que n'oublions pas que déjà dans les contraintes législatives actuelles, nous avons la loi SRU, le décret sur le logement décent, la loi de finances 2004 qui imposent aux marchands de biens beaucoup de contraintes on va une fois de plus en rajouter ce qui va avoir pour effet de bloquer et de paralyser ce marché.

Stéphane Scarella : que peut-on dire de la loi SRU et de la position du chef de l'état début de semaine sur la mixité sociale et son quotat de 20% sur les communes au risque de doubler les pénalités pour ceux qui ne répondraient pas à ce quota.

Henry Buzy Cazaux : il y a une réflexion liée à la décentralisation qui est malmenée par le récent rapport des comptes sur l'intercommunalité à l'échelon des EPCI (Etablissements Publics de Coopération Intercommunale). Ramener à l'échelon de la commune la responsabilité des logements sociaux, les fameux 20%, renvoie à une certaine myopie les propos du président de la République. Certes il y a un grand besoin de logements sociaux et certaines villes sont en grande faiblesse mais ce n'est pas en augmentant les pénalités, que les choses vont se résoudre. Il faudrait donner un vrai pouvoir à l'EPCI, peut-être même l'élire au suffrage direct bref cela renvoie à une vraie réforme de fond que je ne vois pas dans le projet de loi. Je pense donc que c'est un débat à courte vue.

Danielle Dubrac : On lance différents projets avec tous un objectif bien déterminé sans qu'il y ait une réelle cohérence entre tous ces projets ni une réelle dynamique notamment en matière d'emploi, ou de lien social on ne pourra y arriver sans tout cela. Et établir des quotités de 20 % avec des mesures coercitives ne réglera rien.

Marcel Ricard : Le marché de la location se porte bien. Aujourd'hui il y a d'importants stocks en location. Il y a même moins de demande. Le problème est dans le coût des loyers très élevés notamment sur Paris. l faut que les bailleurs comprennent qu'il faut entrer dans un marché locatif raisonnable et consentir à de réelles baisses. Il faut privilégier la discussion avec son bailleur pour lui faire entendre raison car il est plus intéressant pour lui de baisser son loyer que de rester sans locataire pendant trois mois.

Danielle Dubrac : On bute sur la solvabilité des acquéreurs, des locataires et donc sur la rentabilité qui diminue progressivement. Il faut trouver des solutions : les loyers augmentent puis se stabilisent quand les bailleurs trouvent leurs locataires.

Henry Buzy-Cazaux : on ne peut pas prétendre à n'importe quel niveau de loyer. Les plus solvables des locataires sont en quatre ans partis vers l'accession à la propriété. Le marché des loyers s'est stabilisé il y a deux ans à un niveau élevé, il ne faut donc pas être indécent envers un locataire en lui disant que le niveau n'est pas élevé ni être indécent envers un bailleur en lui disant que tout intérêt dans l'investissement locatif est mis à bas par les loyers. Il faut être très précis.

articles parus dans la presse

• Le Quotidien de la Veille Immobilière
• La Tribune
• Le Figaro economie