Acheter un logement en Amérique : à quoi faut-il faire attention ?
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Marché de l'immobilier, International, Investissement / Fiscalité

Acheter un logement en Amérique : à quoi faut-il faire attention ?

Publié le 27/07/2017

Entre la chute du dollar, des prix de l’immobilier encore faibles et des rendements intéressants, devenir propriétaire d’un bien outre-Atlantique semble être une bonne affaire. La vigilance est pourtant de rigueur.

Trump ou pas Trump, l’immobilier américain attire. Le prix des logements, s’il a rebondi depuis la crise de 2008, est encore inférieur à 10 % par rapport aux années pré-crise. La tendance à la hausse devrait se poursuivre. L’économie américaine est au mieux de sa forme, avec un taux de chômage de 4,7 % et une croissance à 2 %. Ainsi, entre mars 2016 et mars 2017 près de 284 000 logements américains ont été acquis par des étrangers, un record. 

Parmi les Etats phares aux USA : la Floride, le Texas et la Géorgie sont sur le podium dans le cœur des acquéreurs. "Aux Etats-Unis, le ticket d’entrée pour les personnes qui souhaitent acheter pour s’installer va de 200 000 € à 500 000 € avec des exceptions sur des clients qui possèdent entre 800 000 € et 1,5 million d’euros ", souligne Victor Pagès, directeur d'Altitude Realty, spécialiste de l’investissement immobilier à l’étranger. Le Canada n’est pas en reste avec des destinations attractives comme Montréal ou Québec.


Austin, Texas

Gare aux charges excessives

Mais avant de déposer ses valises outre-Atlantique, mieux vaut être préparé. Parler la langue est un plus. Mais se renseigner sur les charges ou le montant des impôts fonciers peut s’avérer utile aussi. "Souvent, on voit des clients tomber amoureux de belles copropriétés avec piscine et salle de sport. Mais si en France, on peut payer 800 € de charges par trimestre, il n’est pas anormal de devoir débourser 800 € par mois aux Etats-Unis", souligne Victor Pagès.

Même constat sur la taxe foncière, dont la somme est souvent équivalente à 1 à 3 % du prix du bien. Ainsi, il n'est pas rare, sur une propriété de 5 millions de dollars, de devoir payer 60 000 dollars de taxe foncière. En y ajoutant les charges et autres frais annexes, il y a de quoi dissuader plus d’un acquéreur.


Miami, Floride

Sécuriser son financement

Autre étape importante, celle du financement du bien. Les banques françaises sont très réticentes à l’idée de prêter pour acheter un logement hors du territoire français. De plus, il faut compter avec les règles propres au pays dans lequel on achète : "Au Canada si l’emprunt de départ est établi à 2% ou 3%, le contrat de prêt est renégocié tous les 5 ans et non directement lié à la durée d’amortissement comme en France", rappelle Victor Pagès.

Le choix du mode d’achat a également son importance : en couple, en SCI, en individuel…


Atlanta, Géorgie

Ne pas se laisser berner par les rendements

Enfin, les investisseurs qui achètent pour louer doivent se méfier des opérations "trop belles pour être vraies". "Le ticket d’entrée lorsqu’on investit au Etats-Unis est parfois de 60 000 € à 80 000 € pour des rendements qui dépassent les 10 %, surtout dans les petites villes où les prix de l’immobilier sont faibles." Beaucoup rêvent d’investir à New York en oubliant cependant que les prix de l’immobilier dans la ville frôlent les 17 000 €/m² en moyenne. Los Angeles et la côte ouest de la Floride sont très prisées. A Montréal, au Canada, les prix sont plus abordables, oscillant entre 2 500 € et 5 000 € du m².

Les investisseurs français qui choisissent l’Amérique cherchent avant-tout à retrouver du pouvoir dans les rapports locatifs. Ici, pas d’encadrement des loyers et des procédures d’expulsions locatives simplifiées. Attention cependant aux territoires sinistrés comme Détroit où les prix sont extrêmement faibles mais où la vacance locative peut s’avérer très forte.

Même vigilance pour les grandes opérations du nord des Etats-Unis au Dakota ou dans le Wyoming. "On a vu des projets immobiliers fabuleux se monter en vue de l’exploitation future du gaz de schiste par des entreprises. Beaucoup de personnes se sont fait avoir. Certains programmes ne sont jamais sortis de terre", prévient Victor Pagès.


New York,

Ludovic CLERIMA

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