A Bordeaux, la LGV fait flamber l'immobilier ancien
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Marché de l'immobilier

A Bordeaux, la LGV fait flamber l'immobilier ancien

Publié le 18/07/2017

CARTE. Si le marché est de plus en plus dynamique, le stock de logements disponibles se fait de plus en plus rare, faisant ainsi grimper les prix.

C’est la ville la plus tendance du moment. Bordeaux séduit. Bordeaux attire… un peu trop selon les professionnels : "Sur les transactions, comme partout en France, nous avons progressé en 2016. Bordeaux profite d’une énorme publicité dans les médias et de plus en plus de gens veulent s’y installer. Le problème, c’est le stock de logements disponibles. Il y en a de moins en moins et forcément, quand la demande est supérieure à l’offre… les prix grimpent", indique Pascal Broustet, gérant de l’agence immobilière Meriadek, affiliée à la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim)

Selon la fédération, les prix bordelais ont augmenté de 4 % sur l’année 2016 : "Ils varient entre 4 000 €/m² à 5 000 €/m²", estime l’agent immobilier. Dans l'hyper-centre, ces derniers peuvent atteindre les 6 000 €/m². "Et ce n’est pas près de s’arrêter. Avec la LGV, les vendeurs se disent qu’une population parisienne, avec de plus hauts revenus, va arriver. Ils font donc monter les prix. Le problème des agents aujourd’hui, c’est de les ramener à la raison." Les studios à moins de 100 000 € sont des plus en plus rares. Quant aux T2, ils se négocient selon la surface entre 150 000 € et 250 000 €. Pour les T3, on dépasse les 250 000 €. Le ticket d’entrée des maisons est lui fixé à 500 000 € pour un bien d’une centaine de mètres carrés sans travaux.

De leur côté, les notaires, s’ils parlent d’une hausse des prix plus forte (+ 9,8 % sur l’année 2016) sont plus mesurés sur le niveau des prix moyens au m² (3 300 €/m² au troisième trimestre 2016). Le prix moyen des maisons progresse de 6,5 % et est estimés selon leurs données à 287 500 €.

Si vous êtes investisseur

Les meilleures opérations se font aujourd’hui dans l’hyper centre de Bordeaux, ainsi que dans les quartiers de Saint-Bruno, Saint-Seurin, Croix Blanche ou Jardin Public, tout comme ceux près des écoles privées, comme Tivoli. "Je connais un banquier londonien qui travaille à la City. Il vient de dépenser 580 000 € pour un 100 m² vers Saint-Seurin. Il estime que son bien prendra de la valeur dans les années à venir", indique Pascal Broustet. La Fnaim évalue aujourd’hui les rendements locatifs bordelais à 4,7 %. (Cliquez pour agrandir)

Si vous êtes primo-accédants

Dans l’ancien, l’opération est plus complexe : "Pour des prix bas, il va falloir regarder du côté de Bacalan, mais ce secteur a très mauvaise réputation. La meilleure solution pour les jeunes, dont le budget dépasse rarement les 250 000 €, est de se tourner vers l’immobilier neuf, en profitant des aides locales fournies par la municipalité. En conservant le bien 6 à 7 ans, ils pourront le revendre en faisant un léger bénéfice et amortir leur prêt immobilier", conseille-t-il.

Les bons plans

Ils sont de plus en plus rares à Bordeaux. Certains peuvent encore se tourner vers les biens anciens à rénover, mais comme le précise Pascal Broustet, "mais la différence de prix entre les logements à retaper et ceux sans défauts est de plus en plus mince". En plus des aides locales, les particuliers pourront se tourner dans certains dispositifs gouvernementaux comme l’Eco-ptz, le Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) ou celles fournies par l’agence nationale pour l’habitat (Anah).

Ludovic CLERIMA Explorimmo

Crédit carte : vivre-Bordeaux

 

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