Ces villes franciliennes où l’immobilier prend de la valeur
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Marché de l'immobilier, L’immobilier Neuf

Ces villes franciliennes où l’immobilier prend de la valeur

Publié le 04/04/2017

CARTE. De Saint-Ouen à Villejuif en passant par Cachan, le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet dresse la liste des 6 villes du Grand Paris où les prix de l’immobilier progressent fortement.

Grues et marteaux-piqueurs n’ont pas fini de faire du bruit en Île-de-France. Alors que l’année 2017 amorce le début d’une série de travaux liés aux futures lignes du Grand Paris Express, le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet s’interroge sur l’impact de ces nouvelles infrastructures sur les prix de l’immobilier. D’après lui, six villes connaissent un boom de leur valeur immobilière avec des prix en hausse de parfois plus de 5 % en 1 an (voir tableau) : Saint-Ouen, Bagneux, Le Kremlin-Bicêtre, Cachan, Villejuif et Villiers-sur-Marne. Les premières qui, toujours d’après Guy Hoquet, offriront à qui investit à temps des rentabilités futures comprises entre 6 % et 7 % dans l’immobilier ancien :

Commune Arrivée du Grand
Paris Express
Evolution des prix sur
1 an (selon les données
Guy Hoquet)
Evolution des transactions
sur un 1 an (selon les données
Guy Hoquet)
Rentabilité estimée
par Guy Hoquet
Saint-Ouen 2019 + 5 % + 10 % 6 %
Kremlin-Bicêtre 2023 + 5 % + 5 % 5,3 %
Villejuif 2022 + 5 % + 5 % 6,5 %
Bagneux 2022 + 5 % Stable (demande en hausse) 7 %
Cachan 2022 Stables Stable (demande en hausse) 6 %
Villiers-sur-Marne 2022 + 6 % + 10 % 6 %

Saint-Ouen devrait être la première à profiter de l’effet Grand Paris. Située dans le prolongement de la ligne 14, l’inauguration de sa gare se fera dès 2019. "En un an seulement, la moyenne des prix est passée de 4 300 à 4 500 euros, atteignant même dans certains cas les 5 500 euros du m²", précise Guy Hoquet. C’est d’ailleurs tout le département qui flambe, comme le rappelle les notaires de Paris Île-de-France. En 2016, les prix en Seine-Saint-Denis ont crû de 11, 6 % pour s’établir en moyenne à 3 300 €/m².

Des grands projets dans tous les sens…

Mais c’est surtout dans le neuf que l’attractivité se fait sentir. Comme l’indique l’observatoire de l’Agence départementale d’information pour le logement (ADIL 75), la ville de Saint-Ouen et celle d’Aubervilliers concentraient en 2016 un quart de l’ensemble des ventes réalisées dans le département de Seine-Saint Denis pour ce segment.

Les grands projets immobiliers irriguent tout le territoire francilien. Rappelons que le Grand Paris, outre ses 4 nouvelles lignes de métro (15,16,17,18) et le prolongement de la ligne 11 et 14, promet l’arrivée de 70 000 nouveaux logements tous les ans. Près de la future gare de Bagneux, l’écoquartier Victor Hugo et ses prochains 1 500 logements, 25 000 m² de commerces et 110 000 m² de bureaux séduit déjà les investisseurs.

Même constat pour Villejuif dont les deux gares à venir en 2023 (Villejuif Gustave Roussy et Louis Aragon) feront du territoire l’un des centres névralgiques du Grand Paris : "Aujourd’hui reliée à la capitale par la ligne 7, elle sera reliée à l’aéroport d’Orly en métro par le prolongement de la ligne 14 vers le sud, à l’horizon 2023, ainsi qu’à toute la périphérie parisienne, grâce à l’aménagement de la ligne 15", rappelle Guy Hoquet. (Cliquez pour agrandir).

Des prix encore abordables

Autre avantage, et non des moindres, pour l’ensemble de ces villes : les prix de l’immobilier encore faibles par rapport à Paris. Si la tendance est à la hausse on reste loin des 8 500 €/m² en moyenne dans la capitale comme le montre le tableau ci-dessous. Si l’on ajoute des taux encore très faibles (1,51 % en moyenne toutes durées confondues) et des aides publiques nationales à l’achat importantes (Pinel, PTZ…) et cumulables avec des dispositifs locaux, tout semble réunit pour satisfaire ceux qui ont les moyens d’investir dans la pierre qu’elle soit neuve ou ancienne.

Communes Prix immobilier moyen pour les
appartements anciens
(source notaires)
Prix immobilier moyen pour les
appartements neufs
(source Adil 75)
Paris 8 340 €/m² 11 267 €/m²
Saint-Ouen 4 580 €/m² 5 436 €/m²
Kremlin-Bicêtre 4 770 €/m² N.S
Villejuif 3 790 €/m² 5 263 €/m²
Bagneux 4 130 €/m² 5 116 €/m²
Cachan 4 070 €/m² 4 767 €/m²
Villiers-sur-Marne 2 890 €/m² 4 428 €/m²

Ludovic CLERIMA

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