Encadrement des loyers : la confusion s’aggrave
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Droit immobilier, Marché de l'immobilier

Encadrement des loyers : la confusion s’aggrave

Publié le 19/02/2016

Entre les réseaux d’agences immobilières et les principaux acteurs du logement, on entend, depuis 6 mois, tout et son contraire sur l’encadrement des loyers à Paris. Quel bilan tirer d'un dispositif qui dérange? Eclairages.

C’est la cacophonie. Depuis l’instauration de l’encadrement à Paris le 1er août 2015, tout a été dit sur le dispositif. Ces dernières semaines, pas moins de 3 études ce sont succédées sur le sujet. La première, issue d’un partenariat entre Meilleursagents et Le Monde, évoque des loyers ne respectant pas la législation dans la capitale, principalement dans l’est. La palme revient au quartier de Bel Air, dans le 12ème arrondissement, où près de 65,8 % des annonces ne respecteraient pas l’encadrement. Au total, 29 %des biens proposés à la location seraient au-dessus des loyers de référence majorés.

Quelques jours plus tard, l’association Plurience, qui rassemble 12 "grandes sociétés immobilières" (syndics de copropriété, administrateurs de biens et transactions), sortait une enquête sur le sujet. Celle-ci révélait que depuis le 1er août, les montants des loyers des nouveaux baux signés avaient reculé de 20 % à 22 %. Et voici que ce 19 février 2016, Century 21 rapporte que "si l’encadrement des loyers a eu un effet modérateur sur les 2 pièces (-1,1%), il a également eu pour conséquence d’inciter les propriétaires bailleurs à appliquer des hausses de loyers notamment pour les grandes surfaces lorsque celles-ci étaient sous-évaluées au regard du dispositif."

Cette série d’enquêtes, publiées en moins de 3 semaines, illustre les difficultés qu’ont les professionnels à évaluer l’impact réel de l’encadrement. Les réseaux d’agences immobilières confient leurs inquiétudes de voir tous leurs meublés finir sur des sites comme Airbnb, échappant ainsi à la législation. Où en sont les Parisiens 6 mois après la mise en place de l’encadrement ?

"Nous sommes à quasiment 3 000 appels sur le sujet"

Selon Hélène le Gall, directrice générale de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil75), le problème numéro 1, c’est la compréhension de la loi : "Nous avons maintenu notre cellule dédiée, avec nos juristes qui répondent à toutes les questions que se posent les particuliers. Ce dispositif restera en place jusqu’en 2017 au moins. En 6 mois, nous sommes à quasiment 3 000 appels sur le sujet. Des propriétaires à 51 %, des locataires à 44 %, et enfin des professionnels (5%)."

Si les téléphones chauffent moins qu’en août et septembre 2015, l’Adil 75 enregistre encore, sur le seul mois de janvier 2016 près de 250 consultations sur ce point. "Les demandes évoluent. La majorité des appels se composent de personnes souhaitant s’informer sur l’encadrement, mais de plus en plus de locataires évoquent des litiges avec les propriétaires sur le montant des loyers".

Le complément de loyer source de conflits et d’abus

D’après l’Adil 75, une quarantaine de locataires auraient sollicité la Commission départementale de conciliation. L’un d’entre eux pourrait même porter l’affaire devant les tribunaux. Des litiges également liés au flou juridique autour du complément de loyer. Les textes précisent qu’il "peut être appliqué si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les locations meublées, il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés."

 "Les propriétaires  s’interrogent sur la mise en application du complément", indique Hélène le Gall. "Certains se demandent s’ils peuvent l’appliquer lorsqu’il y a un ascenseur ou un gardien dans l’immeuble. Avant-hier, un locataire nous disait qu’on lui avait probablement injustement appliqué un complément sous prétexte que l’appartement avait été refait à neuf, sans plus de précisions. Nous essayons de les orienter comme nous le pouvons lorsque c’est évident."

Une star dans l’immeuble = un loyer majoré ?  

Et quand l’Adil 75 ne peut les renseigner, c’est parfois vers leur avocat que se tournent les bailleurs. "Pour nous, c’est le flou artistique", déclare Romain Rossi-Landi, avocat à la Cour. "Une cliente avait des moulures sur le plafond et me demandait si ça entrait dans le complément de loyer. Un autre précisait qu’il y avait une star dans l’immeuble. On essaie de répondre au cas par cas, dans l’attente d’une jurisprudence, mais personne n’y voit clair."

D’après lui, la meilleure solution pour les propriétaires restent de décrire précisément, dans le bail, tous les éléments du logement, afin de mettre en exergue les caractéristiques qui leurs semblent exceptionnelles. "Mais ça reste compliqué. On comprend qu’au sens du texte de la loi, ce qui permet d’appliquer un complément de loyer est le caractère unique d’un élément de l’habitat. Or, les propriétaires considèrent toujours que leur bien est unique."

Carte des loyers de référence à Paris

Ludovic Clerima Explorimmo

Ligne téléphonique de l'ADIL 75 réservée à l’encadrement des loyers : 01 42 79 50 49
Adresse mail dédiée à l’encadrement des loyers : loyer.paris@adil75.org

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