Marseille : où et comment bien acheter ?
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Marché de l'immobilier

Marseille : où et comment bien acheter ?

Publié le 23/12/2016

Si la relance qui affecte l’ensemble du pays est timide près du Vieux Port, les ventes progressent… tout comme les prix.

La cité phocéenne reprend doucement des couleurs. Selon la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, en septembre 2016 on dénombrait 3 957 transactions, soit une hausse de… 1,2 % par rapport à 2015. Un maigre résultat quand on sait que dans le même temps, à l’échelle nationale, les ventes augmentent de 11 % cette année.

La conjoncture est pourtant idéale, entre taux toujours très faibles et aides gouvernementales. Mais rien n’y fait : "Le bon niveau d’activité du début d’année ne bénéficie pas à l’ensemble du secteur. L’activité manque de fluidité. Les transactions se situent en moyenne sous la barre des 200 000 €", constate Didier Bertrand, président de la Fédération nationale des agents immobiliers 13 dans sa note pour l’Observatoire de l’immobilier en Provence.  

Si vous êtes investisseur

Le centre-ville est fait pour vous, comme nous l’explique Didier Bertrand : "Le quartier du Vieux Port et ses alentours sont les mieux placés. Mais attention, la vacance locative à Marseille est en progression constante." En effet, la plupart des logements n’ont pas fait l’objet de travaux d’entretien et de rénovation. Prévoyez donc un budget légèrement supérieur au prix d’achat. "Qui plus est, avec le faible niveau des taux, beaucoup de locataires se demandent s’il n’est pas plus avantageux d’acheter que de louer", précise le président de la FNAIM 13.

Le prix moyen d’une maison marseillaise est estimé, selon les notaires de France, à 300 000 € quand le prix au m² des appartements existants avoisine en moyenne les 2 270 €. L’évolution est très inégale en fonction des arrondissements, rappelle Maître Jean-Luc Maitre : "On note de très fortes hausses pour certains secteurs, notamment les quartiers de Noailles (1er) et Opéra (1er) où les prix progressent de 18 % à 20 %. A contrario, près de Belle de Mai (3ème), Saint Lazare (3ème) ou Saint Lambert (7ème), les prix chutent de 12 % à 15 % sur l’année.

Pour les primo-accédants

Tout dépend de la catégorie de primo-accédants. Si les jeunes couples sans enfants se tourneront plutôt vers le Vieux Port et le 5ème arrondissement, les familles déjà installées viseront davantage les 6ème, 7ème, et 8ème arrondissements, proches de la mer et des sorties autoroutières. Les secundo-accédants, désireux d’acheter plus grand se portent sur les 9ème et 12ème arrondissements.

Les bons plans

Les acquéreurs les plus mesurés achèteront dans le centre-ville, "un bien avec des travaux pour la défiscalisation dans les 1er, 5ème, 6ème, 7ème ou 8ème arrondissements", conseille Didier Bertrand. "A la revente, il sera toujours possible d’en tirer une plus-value."

Les plus aventuriers miseront sur l’avenir en achetant du côté des nouveaux quartiers d’Euromed 1 et 2, près de la gare, dans le 3ème arrondissement, dans le Panier ou encore vers Noailles, "des territoires amenés à évoluer et dont on ne sait pas encore dans quelle mesure ils prendront de la valeur."

Ludovic CLERIMA Explorimmo

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