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Investissement / Fiscalité
Réforme des plus-values immobilières : un vrai coup de massue pour les ménages.
A l’issue d’une conférence de presse, puis d’une annonce au journal télévisé de 20 heures, le premier ministre François FILLON a annoncé, le mercredi 24 août dernier, les mesures fiscales visant le redressement des comptes publics face à des marchés financiers et des agences de notation de plus en plus pressantes.
La mesure principale : Une réforme en profondeur des plus-values immobilières.
Face à la nécessité d'augmenter rapidement les rentrées fiscales, le projet de loi cible en premier lieu l'immobilier et les plus-values importantes générées depuis plus de 25 ans de hausse ininterrompue des prix de l'immobilier.
Depuis 2004, les plus-values immobilières, déterminées par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (après prise en compte de frais d'acquisitions et des travaux réalisés), réalisées à l'occasion de la vente d'un bien bénéficiaient d'un régime d'exonération progressive de 10% par année à partir de la cinquième année.
Ce mécanisme d'abattement pour durée de détention avait pour conséquence une exonération totale des plus-values immobilières dès 15 ans de détention de l'immeuble.
Les plus-values immobilières liées à la cession d'une résidence principale restaient totalement exonérées quelle que soit la durée de détention ou le montant de la plus-value.
Après application de cet abattement pour durée de détention, la plus-value immobilière était soumise à l'impôt sur la plus-value (16% puis 19% depuis le 01 Janvier 2011) et aux prélèvements sociaux -CSG – CRDS- (12,1% puis 12,3% depuis le 01 Janvier 2011).
Suppression de l'abattement pour durée de détention au profit d'une prise en compte de l'inflation.
Le projet de loi du gouvernement prévoit tout simplement la suppression de cet abattement progressif de l'impôt sur les plus-values au profit d'une simple prise en compte de l'inflation (via l'indice des prix à la consommation hors tabac). Les résidences principales restant bien évidemment exonérées d'impôt.
Dorénavant, la plus value immobilière pourrait être déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition réévalué de l'inflation pendant la période.
La hausse des prix de l'immobilier depuis plus de 25 ans, étant sans commune mesure avec l'évolution de l'inflation sur cette même période, nos simulations montrent que cette réforme des plus-values immobilières devrait avoir des conséquences très lourdes pour les ménages.
Une réforme fiscale applicable dès le 25 Août 2011
Si dans un premier temps le premier ministre a annoncé une application pour tous les compromis ou promesse signés à partir du 25 août 2011, laissant quelques semaines pour anticiper l'application de la réforme en signant l'acte authentique avant la promulgation de la loi, le texte définitif déposé en commission des finances de l'assemblée vise une application immédiate pour toutes les cessions qui interviendraient après le 25 août 2011.
Cette différence sémantique, un peu barbare pour les non juristes, institue simplement une rétroactivité de la loi : les vendeurs qui signeraient l'acte authentique de la vente avant la promulgation de la loi, seraient tout de même soumis à la nouvelle fiscalité des plus-values immobilières.
Nous attendons donc avec beaucoup d'impatience les explications de l'administration fiscale et les débats parlementaires justifiant cette rétroactivité exceptionnelle.
Exemple : La réforme fiscale de la plus-value immobilière, un vrai coup de massue pour les ménages.
Un couple achète un terrain de 1000 m², 150 000 Francs en 1981. Il fait construire, par un constructeur, un pavillon sur cette parcelle. Le coût de la construction est estimé à 300 000 Francs. Le prix de revient de sa résidence est donc de 450 000 Francs.
Après avoir constitué la résidence principale du couple, cette maison est louée au moment de la vente. Cette maison va être vendue 350 000€.
Plus value immobilière taxable avant le 25 Août 2011
Prix de cession : 350 000€
Prix d'acquisition : 68 602€
Majoration pour travaux (15%): 10 290€
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Montant de la plus value: 271 107€
Durée de détention (2011- 1981) : 30
Abattement pour durée de détention : 100% (10%*(30-5)
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Montant de la plus value taxable : O€.
Plus value immobilière taxable après le 25 Août 2011
Prix de cession : 350 000€
Prix d'acquisition : 68 602€
Majoration pour travaux (15%) : 10 290€
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Montant de la plus value taxable : 271 107€
Impôt sur la plus value (19%) : 51510€
Prélèvements sociaux (13,5%) : 36 599€
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IMPOSITION TOTALE : 88 109€
Dans cet exemple, la réforme fiscale pourrait coûter 88 109€ au vendeur, soit plus de 26% de la valeur totale de l'immeuble. Autant dire que la pilule a du mal à passer pour bon nombre de vendeurs qui avaient d'ores et déjà anticipé l'utilisation du prix de vente afin de financer leur retraite ou réaliser d'autres projets.
Quelques amendements devraient modifier le texte afin d'adoucir la réforme.
Devant la levée de bouclier provoquée par l'annonce du gouvernement, les députés de la commission des finances de l'assemblée nationale ont immédiatement proposé des aménagements à la réforme afin d'adoucir l'impact de la réforme.
Les amendements proposés visent :
- Le rétablissement d'un abattement pour durée de détention, qui permettrait une exonération totale de l'impôt sur la plus value immobilière après 30 ans de détention contre 15 ans actuellement.
- Une meilleure prise en compte des travaux réalisés dans l'immeuble avec la possibilité d'appliquer un abattement de 15% non plus sur le prix d'acquisition de l'immeuble mais sur le prix de cession.
- Un abattement forfaitaire de 250 000€ pour toutes les plus values sur les biens détenus depuis plus de 30 ans afin de tenir compte des travaux.
Même si tous les amendements ont finalement été rejetés, il semble bien que la commission des finances soit déterminée à modifier un texte aux conséquences désastreuses pour le marché de l'immobilier.
Les rumeurs évoquent la conservation d'un abattement pour durée de détention, mais avec une exonération totale après 25 ans de détention de l'immeuble, contre 15 ans actuellement.
La semaine qui s'ouvre promet d'être riche en débat car le texte devrait être définitif d'ici la fin de semaine. A suivre sur Explorimmo...
Guillaume Fonteneau - Conseil en gestion de patrimoine indépendant et fondateur du site www.leblogpatrimoine.com
A l'affiche cette semaine :
Secrétaire du bureau du Conseil supérieur du notariat, chargé des affaires immobilières
Maître Frédéric Roussel « Les prix et le nombre de transactions baissent »
Chaque semaine 4 pros
relèvent le défi de trouver un bien
aux caractéristiques exceptionnelles
Cette semaine :
Commentaires
LUTZ - ( 05-09-11 12:22 )
Ce gouvernement a une vision rétrécie des conséquences de ses actes. Il ferait déjà mieux de faire un vrai audit au niveau national et local de cet abyssal déficit. Quitte à littéralement \"plumer\" des citoyen autant s\'en prendre à ce qui est pérenne et ne nuit pas à l\'économie. Cet exemple est flagrant! c\'est quasi de l\'escroquerie... du jour au lendemain les règles changent et c\'est pour tout. On a plus confiance en rien, et cela aussi c\'est un moteur de l\'économie.
Adlib - ( 05-09-11 16:12 )
Combien de parents ont acheté 2-3 petites surfaces, pour compléter leur retraite, avec le projet que leur enfant, devenu adulte, pourra les revendre pour acheter une surface équivalente et s'installer lui-même ?
Ce projet de réforme aura pour conséquence que les petites surfaces vont se raréfier sur le marché des grandes villes : les propriétaires les garderont pour les revenus locatifs, plutôt que de les revendre, pour acheter une seule surface équivalente, mais qui coûtera bien plus cher que le revenu de leurs ventes, une fois l'impôt payé...
Si, en vendant 60 m² en plusieurs petites surfaces, on ne peut racheter que 40 m², qui voudra vendre ses petites surfaces ?
Or ce qui est rare est cher : le prix de petites surfaces risque donc d'exploser encore davantage, et, en même temps, mécaniquement, leurs loyers !
Bergeret - ( 31-01-12 14:07 )
Je vous fais parvenir mon témoignage au sujet de cette loi spoliatrice
ce coup de massue de plus infligé aux classes moyennes,les petits qui
n\'ont pas le pouvoir de contester ce vol manifeste.!!!
En comptant sur vous pour le faire remonter jusqu\'aux Décideurs qui
n\'ont pas anticipé les conséquences ,les désastres qui en découleront:
gel ou stagnation des ventes par exemple.
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