Conclusion du contrat de bail / forme du bail : bail verbal ou bail écrit, quelle est la règle ?
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Conclusion du contrat de bail / forme du bail : bail verbal ou bail écrit, quelle est la règle ?

Le bail verbal peut à la fois désigner une location conclue à durée indéterminée mais également un bail pour lequel l’accord du propriétaire de donner le bien en jouissance et celui du locataire d’en payer le prix, n’a fait l’objet d’aucun document écrit.

Le bail verbal, possible pour le contrat de louage de droit commun


Contrairement aux idées reçues, la loi (droit commun, c’est-à-dire les règles applicables pour tout contrat de louage) autorise autant le bail verbal que le bail écrit. Le choix entre l’une et l’autre de ces formes de baux sera donc en théorie toujours possible mais ce qui fera pencher en faveur de l’un (le bail écrit) au profit de l’autre (bail verbal) sera naturellement la question de la preuve du bail.

Dans la pratique cette distinction entre bail écrit et bail verbal n’est plus réellement pertinente dans la mesure où depuis 1982 (Loi Quillot) – ceci ayant été confirmé par la loi de 1989 régissant spécifiquement les baux d’habitation – le bail d’habitation doit obligatoirement être conclu par écrit.

Les baux verbaux concernent donc essentiellement les baux conclus avant 1982 ; le principal problème étant relatif à la détermination de la date à laquelle ils ont été conclus (essentielle pour permettre à chacune des parties de donner son congés).

S’agissant donc des baux verbaux conclus avant le 24 juin 1982 (date d’entrée en vigueur de la loi Quillot), ils sont valables mais doivent avoir fait l’objet d’une régularisation par écrit et être conclu pour une durée minimum de trois ans. A défaut, ces contrats sont réputés se renouveler tous les trois ans.

La loi pose en principe que le bénéficiaire d’un bail verbal peut, à tout moment, demander à son bailleur qu’il rédige un contrat écrit contenant les dispositions impératives d’un bail d’habitation.

 

Le bail verbal, interdit pour les baux d’habitation régis par la loi de 1989

Le bail d’habitation (tel que régit par la loi de 1989) est nécessairement établi par écrit. Cette obligation d’un acte écrit est en effet, selon la loi, la meilleure (voire la seule) manière de garantir le respect des droits et obligations respectifs du propriétaire et du locataire. L’écrit est un effet le mode de preuve incontestable de ces droits et obligations. C’est la raison pour laquelle le législateur impose d’en dresser autant d’exemplaire d’originaux qu’il y a de parties.

 

A noter : lorsque la durée du bail d’habitation est supérieure à 12 ans, le bail doit obligatoirement faire l’objet d’une publication au fichier immobilier. De même, dans une telle hypothèse, le bail devra obligatoirement être rédigé par un notaire.

 

Source : jureka.fr

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