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Auteur du livre "Logement : pronostic vital engagé" (éditions Economica) l'économiste Gilbert Emont déplore le manque de constructions dans les secteurs tendus et en appelle à tous les investisseurs pour relancer la production.

 

 

 

LE CLUBIMMO. Dans votre nouvel ouvrage, vous partez du constat que la production de logements en France n'est pas à la hauteur des besoins.

 

 

GILBERT EMONT : C'est une donnée essentielle à rappeler. Mais, s'il y a une crise quantitative du logement, elle n'est pas de la même ampleur sur l'ensemble du territoire. Elle est localisée dans les zones tendues, où ce qui se produit est assez grave, d'où le titre un peu provocateur de mon livre (NDLR: Logement : pronostic vital engagé»).On mal anticipé les besoins en termes quantitatifs dans des secteurs qui sont particulièrement touchés du fait de la croissance démographique et des migrations qui s'y exercent. C'est le cas de l'Ile-de-France, de la région Paca, d'une partie de Rhône-Alpes mais aussi du grand Sud, des régions Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées.

 

 

LE CLUBIMMO. François Hollande a fixé un objectif de production de 500 000 logements par an, dont 150 000 sociaux. Est-ce réalisable ?

 

G. E. L'important est de faire les 500 000 logements là où sont les besoins. Il ne faut pas s'égarer dans des zones où la production est plus facile, parce que le foncier est moins cher. Il faut aussi éviter les dérapages, comme ce fut le cas avec le dispositif  Robien notamment, où des logements ont été produits dans des secteurs où ce n'était pas indispensable. Par exemple, en Ile-de-France, 40 000 logements sont produits en moyenne chaque année, alors qu'il en faudrait le double. Au-delà de la perspective du Grand Paris, le retard s'accumule, et la situation devient explosive.

 

LE CLUBIMMO. Faudra t-il un dispositif d'investissement locatif pour succéder au Scellier en 2013 ?

 

G. E. : Cela me paraît sûr parce qu'on ne peut pas compter uniquement sur la production locative sociale, qui coûte très cher et qui nécessite des efforts publics considérables pour relancer la production. Pour relancer la production, il faut drainer l'épargne des ménages et faire appel aux investisseurs.

 

 

LE CLUBIMMO. Les mesures d'encadrement des loyers freineront elles la flambée des prix ?

 

G. E. : Il faut distinguer l'urgence dans les secteurs où les loyers ont flambé, mais ils ne sont pas très nombreux. Autant les prix à l'achat ont grimpé, notamment à Paris, où ils ont triplé en dix ans, autant les loyers sont déjà encadrés avec les mécanismes d'actualisation, de révision, voire de plafonnement comme avec le Scellier. Pour un investisseur qui achète pour louer, la rentabilité est devenue problématique. Si on ne fait pas attention, l'investissement locatif risque d'être bloqué, et les finances publiques devront résoudre le problème par le logement social car c'est ce qui coûte le plus cher. Il faut soutenir l'épargne disponible par les investisseurs privés ou par les institutionnels, qui doivent y trouver une rentabilité suffisante.

 

 

LE CLUBIMMO. Avec les taxes et les réformes, l'immobilier reste-t-il un bon placement ?

 

G. E. : Compte tenu de la situation économique, les placements alternatifs – actions, obligations – sont devenus peu attractifs. L'immobilier a alors fait figure de valeur refuge en offrant un minimum de rentabilité et de sécurité. Si l'on bloque l'intérêt du secteur du logement pour les épargnants, cette valeur refuge risque de ne plus rien rapporter. Et si l'économie redémarre et que les marchés d'actions redeviennent intéressants, on aura tout perdu. Il faut donc faire très attention en maniant ce blocage des loyers.