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Construction, investissement, fiscalité… Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, l’un des acteurs majeurs de l’immobilier neuf, déplore les orientations gouvernementales et prône une autre politique du logement.

 

 

LE CLUB IMMO. Les mesures prises par le gouvernement, notamment en matière de mobilisation foncière, vontelles dans le bon sens ?

GUY NAFILYAN : Pas du tout. Toutes les mesures prises durant l’année 2012 sont des mesures coercitives. On a bloqué les loyers à un niveau élevé et cela n’a eu absolument aucun impact sur le marché. Quant à la mobilisation annoncée de terrains pour réaliser des logements sociaux, nous attendons toujours la nouvelle liste promise après celle publiée l’été dernier qui recensait des terrains déjà achetés, en cours de construction ou inconstructibles. Et puis se sont succédé un certain nombre de mesures fiscales qui ont pénalisé l’immobilier. Bref, une politique incohérente sans aucune visibilité. L’objectif de 500000 nouveaux logements par an, promise par le président Hollande ne sera pas réalisé. Nous en seront même très loin en 2013.

 

LE CLUB IMMO. Le secteur immobilier est-il trop taxé ?

G. N. : On taxe ce qui est visible. Toutes les mesures annoncées découragent les investisseurs à un moment où il manque en France de 800000 à un million de logements. Nous avons besoin de construire plus de logements et nous n’avons aucune visibilité aujourd’hui sur le marché. Quant à l’investissement locatif Duflot, il doit offrir au minimum une rentabilité de 3,5 à 4%, sinon les investisseurs ne seront pas au rendez-vous. J’attends peu de ce dispositif et sûrement pas les 40000 ventes envisagées par le gouvernement en 2013.

 

LE CLUB IMMO. Comment jugez-vous le marché français par rapport aux autres pays ?

G. N. : Les fondamentaux sont extrêmement sains. Il n’y a pas de stock physique, avec moins de 5000 logements construits, invendus. À titre de comparaison, en Espagne, il y a 500000 logements construits qui sont invendus. L’offre commerciale en France est d’à peu près 70000 logements, dont 40000 en précommercialisation. Le marché est donc sain avec des taux d’intérêts extrêmement bas, mais l’environnement économique et social est compliqué.

 

LE CLUB IMMO. Qu’est-ce qui permettrait de relancer l’activité ?

G. N. : D’abord, il y a deux marchés. Celui de l’Ile-de-France, qui a très bien résisté en 2012 avec des réservations stables par rapport à 2011, et puis celui des régions, qui a rencontré des difficultés. Pour relancer le marché, il faut envoyer des signaux positifs, tout d’abord aux investisseurs. Ensuite, que l’on arrête de fustiger les propriétaires et que l’on prenne un certain nombre de mesures afin de soutenir le logement qui représente 2,5 millions d’emplois. J’attends le futur projet de loi sur le logement annoncé pour l’été 2013.

 

LE CLUB IMMO. Comment vont évoluer les prix et où investir ?

G. N. : Dans le neuf, il n’y a pas de stock physique et très peu d’offres, donc les prix de l’immobilier vont rester stables. Il n’y aura pas de baisse du prix des logements. Nous pensons que 300000 logements seront vendus en 2013, contre les 500000 prévus par le gouvernement. Les prix, sauf dans les secteurs non tendus où ils pourraient reculer de 2 à 5%, ne baisseront pas. L’Île-de-France reste un secteur porteur, c’est le plus grand marché, là où se trouve l’emploi. En 2012, ce secteur a formidablement résisté. Je citerai aussi Marseille, qui a certes connu une année difficile, mais où les besoins sont importants, sans oublier les grandes villes comme Lyon, Toulouse, Bordeaux ou encore Nantes. En dépit de la fiscalité qui change en permanence, sur le long terme, l’investissement dans la pierre reste le meilleur placement.