Où va l'immobilier en 2017 ?
  • Localisation Exemples :  5775015Niceétranger
    • Pièces :   
    • Surface :   
    •  m²
    •  
    •  m²
  •  
    • Budget :   
    •  €
    •  
    •  €

Marché de l'immobilier, Crédit immobilier, L’immobilier Neuf, Droit immobilier

Où va l'immobilier en 2017 ?

Publié le 23/12/2016

Nouvelles lois, évolution des prix, des taux de crédit, incertitudes électorales et fiscales...comment le secteur du logement aborde-t-il cette année 2017 ?

1-Les principales nouveautés

Des « permis de louer » entrent en vigueur. Un décret d'application de la loi Alur permet aux collectivités d'instaurer un régime de déclaration ou d'autorisation préalable à la mise en location d'un logement. Par ailleurs, les communes de plus de 200.000 habitants vont pouvoir exiger l'enregistrement de locations ponctuelles via des plateformes type Airbnb afin d'empêcher les sous-locations illégales. D'autre part, un dispositif fiscal incitatif sera proposé à partir du 31 janvier aux propriétaires qui remettent leur logement vacant sur le marché.  En contrepartie d'un loyer dont le prix est inférieur à ceux du marché, ils pourront bénéficier d'une exonération d'impôt de 15% à 85% sur leurs revenus locatifs.     A partir du 1er février, l'encadrement des loyers doit être appliqué à Lille.    A partir du 1er mars, en matière de permis de construire, le nouveau seuil de surface plancher au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire, passe de 170 m2 à 150 m2.  En juillet, il y aura deux nouveaux diagnostics techniques  : l'installation intérieure de l'électricité et celui du gaz. D'autres décrets de la loi Alur sont attendus. Enfin, le Pinel, le PTZ et le Crédit d'impôt transition énergétique (CITE) sont prolongés jusqu'au 31 décembre 2017.

2-Dans l'ancien, la tendance des prix est à la hausse

Avec près de 840.000 transactions enregistrées sur un an (+ 11 % par rapport à 2015), le dynamisme du marché entraine une tension sur les prix. La dernière note de conjoncture des notaires de France l'illustre parfaitement. Après 4 années de tendance baissière, les augmentations de prix sont enregistrées dans la quasi-totalité des grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes, Reims, Rennes et le mouvement devrait perdurer. Il touche aussi bien les maisons que les appartements.  Il y a une vraie fracture avec des villes en régions qui enregistrent des baisses de prix comme Angers ou Saint-Etienne.  Et encore plus avec celles éloignées de métropoles économiques attractives. Les marchés sont à plusieurs vitesses.

3-A Paris, les prix vont battre des records  

Les avant-contrats des notaires indiquent que les prix vont atteindre en février 2017 une moyenne de 8 500 €/m2 pour un appartement dans la capitale. Cela représente une hausse de 6 % sur un an. Le record de 2012 sera battu.  Si l'on regarde encore plus dans le passé, à titre de comparaison, nous étions à 4 500 €/m2 en 2005. En 10 ans, les prix de l'immobilier à Paris ont quasiment doublé.  Les écarts se creusent entre les arrondissements.  Le plus cher étant le 7ème à 11 400 €/m2.  A l'opposé, le « plus abordable » est le 19ème à 6 900 €/m2.

4- En Ile-de-France, des tensions se diffusent

« Le retour de la demande a fini par inverser la tendance légèrement baissière observée depuis 4 ans et a ravivé les tensions structurelles sur les prix » soulignent les notaires franciliens.  Si les ventes progressent, la hausse des prix se généralise. Le prix au m2 des appartements devrait continuer à augmenter dans les prochains mois pour atteindre 5 500 €/m2 en janvier 2017 et retrouver le niveau des prix d'il y a 4 ans.  En 2005, la valeur moyenne était à 3 500 €/m2. Côté maisons, la hausse est de 4 % sur un an. Prix moyen d'une maison ancienne en Ile-de-France : 300.000 euros.

5- Côté budget, les écarts se creusent selon les villes

A partir des actes authentiques de ventes en 2016, les notaires ont fait des projections sur des types de biens par budget.   A titre d'exemple, avec 150 000 €, vous pouvez devenir propriétaire d'un appartement de 3 pièces à Toulouse. Vous pouvez aussi acheter pour le même prix une maison de 4 pièces à Tours ou une maison de 5 pièces à Brest.  Avec un budget de 250 000 €, vous pouvez acheter un appartement de 3 pièces à Nanterre ou devenir propriétaire d'une maison de 5 pièces à Rennes.  Enfin, pour 500 000 €, vous pouvez acquérir un appartement de 2 pièces à Paris (1er arrondissement), un 4 pièces à Nice ou alors une grande maison de 6 pièces à Nantes.

6–La construction en mode reprise malgré les recours

Dans son communiqué du 23 décembre 2016, le ministère du logement se félicite de la bonne santé du secteur. « Les résultats de la construction à fin novembre 2016 montrent que la reprise observée depuis plus d'un an, en termes de permis de construire comme de mises en chantier, se poursuit. »  En effet, les permis de construire s'établissent à 444 100 unités (+13,8%) et à 376 700 pour les mises en chantiers (+11 %).  En revanche, on manque toujours de logements neufs dans les zones tendues et les recours au permis de construire sont toujours nombreux. 28.000 logements sont encore bloqués en France, selon la Fédération des promoteurs immobiliers.

7-Le neuf va bien mais la hausse des prix s'accélère

Selon les résultats de la FPI, au T3 2016, avec un total de 31 824 logements neufs réservés, la hausse des ventes atteint + 25, 1% sur un an. Les ventes aux investisseurs augmentent de 27 %. Celles aux propriétaires occupants de 28 %, grâce notamment au succès du PTZ.  Revers de la médaille, les valeurs sont en hausse. En régions, le prix moyen d'un logement neuf s'établit aujourd'hui à plus de 3 600 €/m2 soit une augmentation annuelle de 3, 4 %. En Ile-de-France, la barre symbolique des 5 000 €/m2 est dépassée et la hausse atteint désormais près de 5% sur un an. Selon les promoteurs immobiliers, les coûts de construction et le prix du foncier pèsent lourdement. La tendance n'est pas près de s'inverser.

8-Les taux d'intérêt remontent progressivement

Si le marché de l'immobilier a été dopé en 2016 par des conditions d'emprunt extrêmement favorables, une nouvelle tendance se dessine. Dans la foulée des taux d'emprunt d'Etat à 10 ans qui progressent et qui servent de référence aux emprunts à taux fixe des particuliers, de légères hausses sont notées. Si celles-ci sont encore limitées, elles désolvabilisent peu à peu les ménages les plus modestes. Pour l'an prochain, les projections les moins alarmistes tablent sur une augmentation des taux d'intérêt de 0, 5 point (1, 31 % en moyenne en novembre 2016 à 1, 80 %  fin 2017). Une hausse de ce type entraine environ 8 % d'emprunteurs en moins. Cependant, les taux devraient rester attractifs en 2017. N'oublions pas que les taux d'intérêt ont été divisés par 4 depuis le début des années 2000.

9-Les banques vont prêter moins et plus cher

Les conditions d'octroi des crédits immobiliers pourraient se durcir. Les banques sont incitées à limiter les risques et avoir davantage de fonds propres. Il plane aussi l'incertitude des recommandations du Comité de Bâle qui souhaite mieux encadrer les conditions d'attributions des crédits.  Il est envisagé notamment d'harmoniser les prêts non plus sur la seule capacité de remboursement mais sur la valeur du bien convoité.

10-Les incertitudes électorales vont peser

L'élection du Président de la République en mai 2017 sera déterminante pour savoir quelle politique du logement sera menée. Cela touche toutes les questions relatives aux rapports locatifs mais aussi la fiscalité sur l'exonération de l'impôt sur les plus-values, les droits de mutation, les dispositifs d'investissement, les aides à la pierre, le logement social sans oublier les choix des zones où il faut privilégier la construction. Un enjeu vital qui a des répercussions sur l'emploi, la mobilité et la politique de la ville. Après François Fillon et Emmanuel Macron qui se sont déjà exprimés, les propositions des différents candidats  seront scrutées dans le détail. A suivre.

Olivier MARIN - @OlivierMarin1

Commentaires

    Soyez le premier

Ajouter un commentaire

    ###ERRORS###
    •  
    * Champs obligatoires
    Le champ email est obligatoire. L'adresse email saisie est invalide. Le prénom est obligatoire. Le nom est obligatoire. Le message est obligatoire. Le champ "Email de votre ami" est obligatoire. L'adresse email de votre ami est invalide.