Les différents modes d'investissement immobilier

Les principaux modes d'investissement immobilier
Synonyme de sûreté, l'investissement dans la pierre a toujours eu les honneurs des Français. Depuis une trentaine d'années, les modes d'investissement dans l'immobilier se sont diversifiés.

L'investissement traditionnel

Il consiste le plus souvent à acheter puis revendre une habitation en faisant une plus-value. Ce mode d'investissement n'est pas considéré comme une activité commerciale si vous avez toujours habité le bien depuis l'achat ou si vous y résidez, continuellement ou non, depuis au moins 5 ans. Il est donc exonéré d'impôt. Attention ! Si ces conditions ne sont pas réunies, vous risquez, par exemple, de devoir vous inscrire au registre du commerce. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.

La société civile immobilière ou SCI

C'est une forme de société qui permet à deux personnes minimum d'acheter et gérer un bien immobilier ensemble. Le but ? Partager des bénéfices provoqués par les plus-values d'une revente ou les loyers des habitants, ou encore faire des économies (de travaux, d'intermédiaires...) en faisant construire un immeuble à plusieurs. À la différence des sociétés commerciales, les plus-values des SCI ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Toutefois, si la société vous distribue des bénéfices, vous devrez les intégrer dans vos revenus imposables.

L'utilisation optimale de la SCI reste la donation d'une habitation à un proche. Pour une maison de 2 millions de francs par exemple, vous pouvez économiser jusqu'à 100 000 F d'impôt.

Mais attention ! Les associés d'une SCI peuvent être condamnés à verser des dommages et intérêts aux autres associés ou aux tiers (fournisseurs...) en cas de faute de gestion. La SCI doit aussi respecter des normes comptables et les droits des associés, ce qui peut générer des frais. En pratique, pour créer et utiliser au mieux une SCI, faites appel à votre notaire.

La SCPI

C'est une SCI particulière, créée par des investisseurs qui font un appel public à l'épargne pour construire des logements qui seront loués. La SCPI met en vente des actions, que vous pouvez acquérir. Cette solution est à privilégier si vous souhaitez toucher des plus-values de la pierre avec un minimum de contraintes.

L'immobilier en bourse

Indépendamment d'une SCPI, vous pouvez acheter des actions dans une société qui gère la construction de bâtiments ou d'infrastructures publiques (routes, voies ferrées...). Les grosses sociétés de ce type sont en général des valeurs sûres. Mais les bénéfices dégagés ne sont pas toujours ceux que l'on attend. Cumulez donc, par exemple, les placements risqués et les valeurs solides du CAC 40.

La tontine

Elle permet d'acheter un bien immobilier à plusieurs, en décidant que la part de chaque copropriétaire décédé sera partagée à égalité entre ceux qui restent. Le dernier sera considéré comme ayant toujours été propriétaire du bien. La tontine permet de diminuer les droits de transmission, souvent de façon spectaculaire puisqu'elle peut être souscrite entre des étrangers. Mais sa mise en place est délicate et nécessite un passage devant le notaire.