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La transmission de patrimoine immobilier

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Question :

En cadeau de mariage, je souhaite offrir une vieille ruine à ma petite-fille. L'administration considérera-t-elle qu'il s'agit d'une donation ?


Réponse :

Tout dépend de votre patrimoine et de la valeur de la ruine. Selon les tribunaux, une donation doit appauvrir le donateur. Si votre revenu mensuel est de 30 000 F et que vous offrez une ruine de 20 000 F, il s'agit d'une donation et vous devrez éventuellement acquitter des droits. Vous gagnez 60 000 F par mois ? Vous aurez fait ce que l'on appelle un présent d'usage. L'administration ne pourra rien vous réclamer. Attention ! Quelles que soient votre fortune et la valeur du cadeau, ces présents ne sont autorisés que pour des occasions exceptionnelles : le mariage, une naissance ou un baptême. Pour un anniversaire par exemple, les risques de requalification en donation sont importants.


Question :

Je souhaite faire une donation à mes enfants mais j'en ai déjà fait une il y a moins de 10 ans. Je vais dépasser l'abattement. Je compte leur faire un don manuel pour payer leurs droits de donation. Est-ce une bonne idée ?


Réponse :

Non. Il est préférable d'expliquer à votre notaire que vous désirez payer les droits de donation. Vous éviterez ainsi de faire une donation occulte qui peut vous attirer des poursuites fiscales. Et surtout, vous ne paierez pas plus cher. Le paiement des droits par le généreux donateur n'est pas considéré comme une donation supplémentaire. Vous ne paierez donc pas de taxe sur une taxe.


Question :

J'ai entendu parler de bons anonymes de capitalisation. Permettent-ils d'éviter légalement les droits de donation ?


Réponse :

Non. Il s'agit le plus souvent de contrats d'épargne assurance vie qui peuvent être anonymement transformés en espèces sonnantes et trébuchantes. La tentation d'en faire cadeau à un proche pour l'aider financièrement est grande. Mais attention ! Le Code général des impôts ne les exonère pas de droits de donation. Si votre proche est contrôlé, il risque un redressement et vous, au pire, une comparution devant le tribunal correctionnel pour dissimulation. De plus, les bénéfices de ces contrats sont lourdement taxés (60 % minimum).



Question :

Mon mari vient de décéder sans avoir pris de dispositions en ma faveur. Nous étions propriétaires de notre logement. Vais-je me retrouver à la porte ?



Réponse :

Tout dépend du régime matrimonial qui vous unissait. Sous le régime de la communauté universelle avec attribution au dernier des vivants, la succession de votre époux ne s'ouvrira qu'avec la vôtre lors de votre décès. Vous êtes donc propriétaire de plein droit de votre logement.

Sous un régime de séparation de biens ou de communauté légale, si vous n'étiez pas l'unique propriétaire du logement, celui-ci risque d'être vendu pour permettre par exemple à vos enfants de bénéficier de leur part d'héritage.

Il est donc important que les époux ou futurs époux prennent des dispositions pour que le dernier d'entre eux conserve au moins l'usage du logement jusqu'à son décès. Avec l'avis de son notaire, le contrat de mariage, un testament ou un changement de régime matrimonial peut assurer cette sécurité.


Question :

Mon père n'a plus toute sa tête et je crains qu'il fasse des dons inconsidérés au parti politique dans lequel il militait. Mon frère me dit que la donation ne serait pas valable. Qui a raison ?


Réponse :

Vous avez tous deux raison. Toutes les donations sont valables sauf celles qui sont faites par :

  • les condamnés à perpétuité
  • les personnes mineures non émancipées
  • les majeurs sous tutelle ou curatelle
  • les personnes atteintes d'insanité d'esprit permanente ou temporaire.

La donation faite par votre père ne serait donc pas valable... à condition que vous puissiez prouver qu'il avait perdu la raison au moment de la faire. Ce qui est souvent très difficile. Le plus prudent dans votre situation serait de faire placer votre père sous tutelle ou sous curatelle. Dans ce cas, si votre père faisait une donation elle ne serait pas valable d'office.

©explorimmo.com 15/03/2008

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