Location: la voie de la sagesse

par David Bensoussan, LEXPRESS.fr, 09/03/2006
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Sur un marché qui s'était emballé au début des années 2000, les loyers ont tendance à se stabiliser. Et, face à une demande devenue plus exigeante, les propriétaires doivent parfois revoir leurs prétentions.

C'est un appartement de 45 m2 entièrement refait à neuf, situé dans un bel immeuble des années 1930, à deux pas de la mairie du XIVe arrondissement de Paris. Resté vacant pendant plusieurs semaines, ce 2 pièces attrayant a finalement trouvé preneur pour 930 € par mois. Soit une baisse de 7% par rapport aux 1 000 € que payait le locataire précédent. \\"Avec un tel emplacement, nous ne pensions pas que le propriétaire serait contraint de revoir ses prétentions à la baisse\\", témoigne Gilbert Chouchana, de Laforêt Immobilier. Loin d'être un cas isolé, cet exemple illustre les dernières tendances en cours sur le marché locatif français. Finies les chambres de bonne en mauvais état louées 500 € par mois, terminées les longues files d'attente dans les escaliers pour des locataires prêts à tout accepter. Après la pénurie de biens et les hausses de loyers dépassant les 10% observées au début des années 2000, le marché locatif s'est assagi et le rapport de forces entre propriétaires et locataires se rééquilibre au profit de ces derniers.

Dans les grandes métropoles comme dans les villes étudiantes ou les communes moins dynamiques de province, c'est la même ritournelle: à la relocation, les loyers se stabilisent, voire baissent sur certains types de produits et dans certains quartiers. Simple effet conjoncturel lié à la baisse de l'activité locative durant l'hiver? Pas seulement. De nombreux professionnels s'accordent à dire que les prix ont atteint un palier. La solvabilité des locataires, mise à mal au cours des dernières années, vient ainsi imposer une pause naturelle au marché. Depuis 2000, les loyers ont grimpé de 30% à Lille ou à Paris - où l'on a dépassé les 20 € le mètre carré en moyenne - et de plus de 40% à Marseille, selon la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab).

Dans le même temps, les revenus ont peu ou pas augmenté, pour cause de gel des salaires lié aux 35 heures et de morosité économique. \\"Les aides au logement n'ont pas assez progressé\\", dénonce également Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Selon lui, de nombreux propriétaires ont choisi, pour la première fois, de ne pas répercuter intégralement la hausse de l'indice du coût de la construction (ICC) sur les baux en cours, se contentant d'une moindre rentabilité. \\"La solvabilité des locataires est le juge de paix du marché, confirme Antoine Labruyère, responsable du pôle location de Century 21. Or, nous avons atteint des seuils psychologiques difficiles à dépasser: 1 200 € à Paris, 1 000 € en banlieue ou 800 € en province.\\"

De plus en plus de propriétaires inquiets ont donc recours à des assurances \\"loyers impayés\\", imposant des conditions draconiennes aux postulants (CDI, salaire équivalent à quatre fois le montant du loyer, caution des parents…). \\"Cette surprotection bloque le marché et empêche les clients les moins solvables d'accéder aux biens encore à leur portée\\", explique Xavier Dekock, directeur marketing du groupe immobilier Sergic.

A l'opposé, la clientèle plus aisée délaisse la location pour acquérir son logement. Certes, la hausse des loyers est restée plus sage que la flambée des prix des transactions, mais l'allongement de la durée des emprunts, la baisse des taux d'intérêt et l'extension des prêts à taux zéro ont joué en faveur de l'acquisition. Surtout chez les jeunes qui n'hésitent plus à s'endetter sur trente ans plutôt que de jeter leur argent par les fenêtres chaque mois.

Résultat: dans de nombreuses villes, les appartements dépassant 80 m2 se louent difficilement. Les candidats préfèrent revoir les dimensions de leur logement à la baisse et se tourner vers l'achat. D'autant que la colocation est encore mal acceptée par les propriétaires. \\"Dans le centre-ville, les appartements dont les loyers dépassent les 1 000 € ne partent plus\\", témoigne Michel Ballon, agent immobilier à Bordeaux. Ainsi, un 3-pièces de 100 m2, situé cours Xavier-Arnozan, est resté plusieurs mois vacant. Le propriétaire a dû se résoudre à baisser le loyer de 1 100 à 980 € pour trouver preneur. Même phénomène à Lyon, où il n'est pas rare de voir les locataires obtenir des rabais de 5 à 10% sur des grandes surfaces.

Renouvellement de l'offre

Pour les appartements plus petits, la demande fléchit également, tout en restant à un niveau élevé. Les loyers sont donc plutôt en stagnation ou augmentent modérément, pas plus de 2 à 5% lors de la relocation. \\"Les studios, très prisés par les étudiants, restent orientés à la hausse, mais ce n'est plus la flambée des années précédentes, constate Jérôme Chailleux, de l'agence Copernic, à Nantes. Quant aux 2-pièces, les gens ne veulent plus dépasser 500 €.\\"

Même dans une ville dynamique comme Marseille, le marché semble amorcer une stabilisation. Les loyers grimpent encore dans les quartiers émergents du Nord, mais, dans les arrondissements les plus chers, la tendance est à la stagnation voire à la baisse. \\"Dans le sud de la ville, à proximité du port ou des plages du Prado, nous avons constaté, pour la première fois, plusieurs cas de relocation à la baisse\\", témoigne Jean-Luc Chauvin, président de la Fnaim dans les Bouches-du-Rhône.

Cette tendance est également renforcée par le boom de la construction neuve, dû notamment à la popularité de l'amortissement Robien. Permettant de déduire de ses impôts jusqu'à 65% du prix de son bien, ce dispositif fiscal a dopé l'investissement locatif, avec près de 60 000 logements vendus par an depuis 2003. Les premiers immeubles sont sortis de terre l'an passé et le gros des constructions est livré en ce moment. Malgré ses défauts, l'afflux de logements \\"Robien\\" permet un renouvellement de l'offre et force les propriétaires d'appartements anciens à maintenir un certain standing, de plus en plus recherché par les candidats.

Le locataire est devenu aussi exigeant que l'acquéreur

\\"Avec la flambée des loyers, le locataire est devenu aussi exigeant que l'acquéreur\\", estime ainsi Lucie Duarte, du cabinet Trihalles, à Paris. Désormais, tout à son importance: un papier peint dégradé, une moquette usée au lieu d'un parquet, des parties communes à l'abandon. Autant de points noirs devenus rédhibitoires. Fini, les décisions coup de cœur à l'emporte-pièce: \\"Avant de se décider, nos clients visitaient en moyenne un appartement et demi en 2002, aujourd'hui, c'est plutôt deux et demi\\", confirme Antoine Labruyère.

Disposant d'un choix plus important, le locataire prend son temps et - phénomène rare sur le marché locatif - négocie, notamment lorsque le bailleur n'a pas réalisé les rafraîchissements nécessaires. Ainsi, un appartement de 100 m2 - cheminée et moulures au plafond - dans un bel immeuble haussmannien, sur les Grands Boulevards à Paris, est-il inoccupé depuis plus de six mois. Le propriétaire souhaitait relouer son 3-pièces 2 100 € par mois - le prix payé par le locataire précédent - sans refaire la peinture. Il a dû se résigner à baisser le prix à 1 900 €. En vain. \\"On a bien eu une proposition à 1 850 €, mais il n'a pas voulu céder\\", regrette Lucie Duarte. Les délais de relocation ne cessent donc de s'allonger et les stocks d'appartements, de gonfler. \\"Nous avons 50% de logements vacants en plus par rapport à l'an passé\\", confirme Xavier Dekock.

Pour autant, malgré ces tensions, peu de professionnels anticipent un véritable retournement du marché. \\"Seule une explosion du nombre de logements sociaux pourrait provoquer un effondrement, estime Antoine Labruyère. Mais je n'y crois pas!\\" Une part importante de la population reste exclue de l'accès à la propriété et alimente une demande incompressible. La fuite des locataires les plus jeunes vers l'acquisition est ainsi partiellement compensée par l'afflux des ménages de plus de 30 ans qui ne veulent pas emprunter jusqu'à la retraite et se rabattent sur la location. L'accalmie sur le marché locatif fait donc plutôt figure de réajustement par rapport aux excès du début des années 2000: les loyers fixés souvent dans l'euphorie doivent ainsi se réadapter à la réalité peu glorieuse du pouvoir d'achat des Français.

©explorimmo.com 15/03/2008