Immobilier : 2007, l'année de la rupture?

Alors que l'immobilier ne cesse de s'envoler depuis dix ans, L'Express vous propose un dossier de 16 pages. L'occasion de faire le point - avec l'aide du Conseil supérieur du notariat - sur l'évolution des prix dans 80 quartiers de Paris, 261 communes d'Ile-de-France et 529 villes de province. Mais aussi, de se pencher sur les prêts à cinquante ans, à l'heure où de nouveaux acquéreurs - jeunes en tête - songent à devenir propriétaires. L'an dernier, les prix, dans l'ensemble, ont continué de grimper. Mais la hausse s'est ralentie, voire arrêtée dans certains arrondissements parisiens, et le marché donne des signes d'essoufflement. Question: et si l'atterrissage, tant attendu, était plus brutal que prévu ?

Sommaire
Régions : les prix dans 500 villes
Paris : le prix de l'ancien
Banlieue parisienne : le prix par ville
Seine et Marne (77)
Yvelines (78)
Essonne (91)
Hauts de Seine (92)
Seine St Denis (93)
Val de Marne (94)
Val d'Oise (95)

C'était, à coup sûr, une affaire! Cet appartement de 60 m2 au coeur du quartier des Halles, à Paris - poutres apparentes et hauteur sous plafond - avait toutes les chances de partir en un rien de temps, selon l'agent immobilier. Et pourtant, il a fallu plus de trois mois et que le vendeur réduise ses prétentions à 300 000 € (25% de moins que le prix du marché) pour qu'il trouve enfin preneur. De tels exemples ne sont plus rares aujourd'hui.

Partout, à Paris ou à Marseille, en banlieue ou dans la périphérie plus lointaine, pour les appartements comme pour les maisons, les acheteurs deviennent de plus en plus exigeants, même si l'activité ne se dément pas. \\"Comme les prix sont très élevés, les acquéreurs ne veulent plus prendre le moindre risque\\", analyse Nathalie Naccache, directrice de l'agence Century Fortis Immo.

Une inquiétude légitime - en huit ans, les prix de l'immobilier ancien ont grimpé de 125% - qui s'est traduite, au troisième trimestre 2006, par une forte baisse des volumes de vente et, surtout, une décélération du rythme de la hausse des prix. Selon les notaires de France, les tarifs n'ont augmenté \\"que\\" de 11,1% en un an, contre 15,5% en 2005. Des régions entières, comme l'Ouest, marquent ainsi le pas, avec des progressions inférieures à 10% - à Rennes, par exemple. Aujourd'hui, c'est certain, le marché se tasse un peu partout dans l'Hexagone. \\"Les niveaux de prix, de plus en plus dissuasifs, finissent par décourager les candidats propriétaires - un phénomène classique en haut de cycle\\", commente Olivier Eluere, économiste au Crédit agricole. Et ce n'est pas fini. En 2007, les signes d'essoufflement risquent de se multiplier, laissant entrevoir un atterrissage peut-être un peu plus brutal que prévu.

Drôle d'année 2006! Au premier semestre, le marché immobilier a connu, selon la formule d'un professionnel, \\"un ralentissement du ralentissement de la hausse\\" et une activité dynamique. Une situation qui s'explique par des facteurs structurels désormais bien connus: une démographie soutenue et la \\"décohabitation\\", qui conduisent à la forte croissance du nombre des ménages (320 000 de plus tous les ans, selon Olivier Eluere). La volonté des Français de devenir propriétaires, l'inquiétude sur les retraites et le manque d'attrait ou la crainte des autres placements expliquent, eux aussi, la vigueur de la demande, bien supérieure à l'offre. Pourtant, au troisième trimestre 2006, ce marché qui jusqu'ici échappait à la mollesse de la croissance a donné des signes de faiblesse. \\"Une augmentation des prix divisée par deux en moins d'un an, ce n'est pas anodin\\", constate Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim.

Sur le terrain, l'euphorie a définitivement laissé place à la nervosité. Les Français continuent d'acheter, mais, inquiets, ils sont devenus prudents. \\"Le marché est de plus en plus sélectif. Si vous vous trompez de produit ou de prix, la sanction est immédiate\\", affirme René Metz, président de Meunier Habitat. Ainsi, les biens médiocres, qui, autrefois, ont profité de la flambée, ne trouvent presque plus preneurs. Comme ce 50-m2 un peu sombre, au deuxième étage d'un immeuble banal. Malgré sa situation idéale, près du port de l'Arsenal, dans le IVe arrondissement parisien, il n'attire pas grand monde. \\"Le marché intermédiaire souffre de plus en plus\\", observe, dans ce quartier, Laurence Darmon, directrice de l'Etude des Vosges, à Paris.

Un constat qui, à première vue, peut étonner: à Paris, Lyon, Marseille ou Toulouse, les transactions semblent toujours aller bon train. Mais, en vérité, ces ventes concernent le plus souvent des biens de qualité et des acheteurs aisés, qui eux-mêmes ont revendu leur logement pour déménager. \\"La hausse nourrit la hausse\\", souligne François Drouin, président du directoire du Crédit foncier de France. Pour ces ménages fortunés, le prix passe parfois au second plan. \\"Prenez ce bel appartement du quartier de la Bourse, entièrement à refaire.

Eh bien, j'ai reçu huit offres en une matinée! Malgré le prix - 8 500 € le mètre carré - les acquéreurs faisaient de la surenchère. J'avais l'impression de vendre une baguette de pain!\\" raconte Nathalie Naccache. Rien d'étonnant si \\"le marché du haut de gamme explose\\", se félicite Charles-Marie Jottras, président du groupe d'immobilier de prestige Féau. Cette niche de clientèle est essentiellement occupée par les investisseurs étrangers et quelques expatriés. Sur la Côte d'Azur, ou dans les quartiers huppés de la capitale, ils représentent près de la moitié des transactions. \\"Les pied-à-terre à 9 000 ou 10 000 € le mètre carré, je les vends sans négociation aux Italiens\\", affirme le directeur de l'étude Caraudray (IVe arrondissement de Paris). Mieux, à Cannes, un 100-m2 est parti à 2,3 millions d'euros.

Mais l'optimisme des \\"professionnels de l'exceptionnel\\" - ceux qui, à l'instar de Stéphane Atlan, directeur des agences Royalimmo (VIe et XVIe arrondissements), pourraient \\"vendre des 100-m2 à 1,2 million d'euros tous les jours\\" - n'est pas représentatif. Car \\"l'immobilier est un marché de masse\\", martèle Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France. Féau peut certes s'enorgueillir d'avoir vendu à un client étranger un hôtel particulier situé à Saint-Germain-des-Prés 20 millions d'euros, mais de là à conclure que la flambée se poursuivra... D'autant que, même chez les plus aisés, les clients savent garder la tête froide. \\"Déjà, les biens surestimés ne partent plus\\", reconnaît Stéphane Atlan. \\"Ni les grands appartements\\", ajoute Laurence Darmon. En tout cas, ceux qui n'intéressent ni les Européens ni les Américains et qui, en même temps, sont devenus trop chers pour les Français.

Après des années d'emballement, l'heure est au réalisme. \\"Le marché a désormais du mal à absorber des prix aussi élevés. On a probablement atteint le plafond\\", affirme Michel Mouillart. Ce professeur d'économie à Nanterre s'était pourtant, jusqu'à présent, toujours montré optimiste sur la capacité des ménages à s'endetter: \\"Début 2000, souligne-t-il, l'achat d'un appartement ancien représentait 3,2 années de revenus. En 2006, il faut compter pas moins de 4,6 années pour s'offrir un toit.\\" Cette situation s'est peu à peu installée au fil d'années folles. \\"Les revenus n'ont augmenté que de 2,5% par an, pendant que l'immobilier progressait de 15%. Sur six ou sept ans, le décrochage devient insupportable\\", affirme Henry Buzy-Cazaux.

Si les ménages tombent de haut, c'est que tous les moyens pour les resolvabiliser - après avoir admirablement fonctionné pendant huit ans - trouvent aujourd'hui leurs limites. Certes, les taux bas et le rallongement de la durée des prêts ont fortement contribué au boum de l'immobilier. \\"La politique agressive des banques, allant jusqu'à éviter de répercuter la hausse des taux, a elle aussi permis aux ménages de poursuivre leurs achats\\", constate Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com. Mais l'élasticité n'est pas infinie. \\"Trente ans d'endettement, il ne nous paraît pas raisonnable d'aller beaucoup plus loin!\\" s'exclame Claude Sadoun. Et même si le rallongement de la durée des crédits se poursuit, encourageant toujours plus de jeunes à se lancer dans l'aventure, ces artifices ne suffisent plus désormais. \\"Il ne faut pas se voiler la face, la donne a changé, conclut un expert. Et laisse présager une année 2007 difficile.\\"

Dans le neuf, la casse devrait être limitée. Même si l'on observe plusieurs signes négatifs. Les délais de commercialisation sont ainsi passés de six à huit mois. De même, en Ile-de-France, le volume des ventes a baissé de 6% en un an. Ce recul tombe mal, alors que \\"les mises en vente s'accélèrent\\", observe Olivier Eluère. Le neuf a également connu un trou d'air dans l'investissement locatif. \\"Les achats en Robien et Borloo ont nettement ralenti, tombant sous la barre des 50%\\", souligne Guy Nafylian, PDG de Kaufman & Broad. Pour autant, ce secteur risque de mieux s'en sortir. D'abord parce que ses prix n'ont augmenté \\"que\\" de 68% en huit ans. \\"Et puis, souligne Michel Mouillart, les promoteurs ont développé une offre plus alléchante en faveur des particuliers, et même des primo-accédants.\\" Nexity, leader du marché, qui construit en troisième couronne ou en province, dans les communes aux tarifs les plus accessibles, a vu la part des acquéreurs désireux de s'offrir une résidence principale passer de 37% en 2005 à 44% en 2006. Cette quête d'une nouvelle clientèle, qui compense pour partie le retrait des investisseurs, suffira sans doute à maintenir les ventes dans le neuf à un niveau acceptable.

L'avenir est beaucoup moins assuré pour le marché de l'ancien, qui constitue la plus grande partie des 670 000 transactions annuelles enregistrées par les notaires. \\"Dès novembre 2006, l'activité a vraiment commencé à décrocher. Et, en 2007, le repli sera encore plus net\\", prévoit Michel Mouillart. Un vrai tournant, souligné par Precepta, spécialiste de l'analyse concurrentielle: \\"Le haut de cycle est atteint. Les tendances s'inversent.\\"

Est-ce pour autant le signal de la baisse des prix attendue par certains? \\"C'est, en tout cas, la fin des progressions à deux chiffres. Les prix devraient globalement stagner, voire baisser par endroits\\", prévient Claude Sadoun. Un diagnostic confirmé par l'étude Bipe-Empruntis, qui table sur un recul de 2%. D'autres sont plus radicaux. Precepta estime, par exemple, que les valeurs des appartements anciens vont connaître une dépréciation de 25% entre 2007 et 2010! Une prévision plutôt sombre, mais peut-être juste. \\"Nous avons toutes les caractéristiques d'un marché en retournement\\", relève déjà Claude Sadoun. Et, longtemps écarté, le scénario n'est plus à exclure. \\"Si la Banque centrale européenne devait remonter franchement ses taux et si les promesses électorales - notamment celle de Nicolas Sarkozy de rétablir la déductibilité des intérêts d'emprunt - ne sont pas tenues, le repli pourrait alors, effectivement, prendre des allures de retournement\\", explique Michel Mouillart.

De toutes les façons, \\"nous allons entrer dans une période de turbulences\\", promet un expert. Devant de telles incertitudes, certains - les investisseurs et les ménages aisés notamment - préfèrent déjà attendre, tandis que d'autres se demandent s'il est toujours temps d'acheter. \\"Pourquoi pas, mais à condition d'éviter les mauvais plans, conseille Henry Buzy-Cazaux. Car, aujourd'hui, les erreurs de jugement coûtent cher.\\" Un sentiment général de prudence qui devrait ramener tout un chacun aux fondamentaux de l'immobilier: l'emplacement, la qualité du bâti, la clarté... En respectant ces règles de base, un propriétaire ne sera, au bout du compte, jamais perdant.

©explorimmo.com 15/03/2008