Les nouvelles règles pour les plus-values

Fini l'imprimé des plus-values immobilières à joindre à sa déclaration de revenus! Pour les ventes réalisées depuis le 1er janvier 2004, l'impôt est payé au moment de la cession. Fini le système du quotient! Les plus-values immobilières sont désormais taxées au taux forfaitaire de 16%, plus 11% de prélèvements sociaux. Soit 27%. Finies aussi les formalités administratives! C'est le notaire qui se charge d'établir la déclaration à déposer à la conservation des hypothèques et de payer l'impôt pour le compte du vendeur. Celui-ci reçoit le produit de la vente, net de toute imposition. En revanche, en cas de vente de droits sociaux à caractère immobilier (voir encadré), la démarche, à effectuer auprès de la recette des impôts, revient au contribuable ou à son avocat.

Comme dans le régime précédent, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien. Le premier correspond au montant figurant dans l'acte de vente diminué, sur justificatifs, des frais supportés à cette occasion. Mais la liste en est limitative: commission versée à un intermédiaire, dépenses de certification et diagnostics, indemnités d'éviction, honoraires d'architecte pour études préalables à un permis de construire, ou frais pour mainlevée de l'hypothèque.
La valeur d'acquisition correspond au montant mentionné dans l'acte d'achat ou, pour un bien acquis à titre gratuit, à la valeur vénale portée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession. Ce montant est majoré des frais d'acquisition, des indemnités à la charge de l'acquéreur ou des honoraires du notaire, ou encore des droits de succession réglés et correspondant au bien immobilier. En revanche, les droits de donation en sont exclus. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 7,5% du prix d'acquisition lorsque le bien a été acquis à titre onéreux. Enfin, il est tenu compte des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration. On retient cette fois le montant réel ou un forfait de 15% du prix d'achat à condition que le contribuable ait cédé l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition. Plus question, en revanche, d'évaluer forfaitairement les travaux réalisés personnellement.

La plus-value réalisée est minorée de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L'exonération est donc acquise passé un délai de quinze ans, contre vingt-deux ans dans le régime antérieur. L'ensemble des plus-values réalisées dans l'année bénéficie aussi d'un abattement de 1 000 euros. Les autres abattements sont supprimés. Prenons l'exemple d'un bien immobilier acheté 50000 euros en janvier 1992 et revendu 120 000 euros en février 2004. Après majoration de 3 750 euros de frais d'achat (forfait de 7,5 %) et de 7 500 euros de travaux (forfait de 15 %), le prix d'acquisition retenu est de 61 250 euros. La plus-value brute est de 58 750 euros (120 000 - 61 250). Et la plus-value imposable, après abattement de 10 % par an après cinq ans de détention (soit 70 %) et abattement général de 1 000 euros, est de 16 625 euros. Soit un impôt de 4 322 euros (26 % x 16 625). En 2004, les prélèvements sociaux se limitaient en effet à 10%.

A noter : en cas de moins-values, celles-ci ne sont toujours pas déductibles du revenu global. Seule possibilité: imputer les plus-values sur les moins-values en cas de vente en bloc, dans un même acte, d'un bien immobilier acquis par fractions successives. Par ailleurs, la déduction à hauteur de 5,1 % du montant de la Cotisation Sociale Généralisée n'est plus possible.

Il n'y a pas qu'après quinze ans que les plus-values sont exonérées. Echappent aussi au fisc, les gains réalisés sur des ventes d'un montant inférieur à 15000 euros. Par ailleurs, l'exonération est maintenue sans condition de durée pour la résidence principale. Entendez par là, le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Dans le cas où il vit six mois de l'année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle qui autorise les abattements sur la taxe d'habitation. L'Administration exclut de l'exonération les situations où le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente. En revanche, elle tient compte du délai nécessaire pour la vente, fixé à un an maximum. Concernant les dépendances, l'exonération porte sur l'ensemble du terrain entourant le bien et non plus seulement sur une superficie limitée à 2 500 m2. De même, les chambres de bonne ou les garages situés à moins d'un kilomètre sont exonérés, à condition d'être cédés en même temps que la résidence principale, même auprès d'acquéreurs distincts.

En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la plus-value peut être aussi exonérée sous réserve du remploi de l'indemnité dans l'acquisition ou la construction d'un bien immobilier dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité. Enfin, les personnes de condition modeste et les titulaires de pension de vieillesse ou de la carte d'invalidité dont le revenu fiscal de référence n'excède pas certaines limites (7 046 euros de revenu 2002 pour la première part de quotient familial, plus 1882 euros par demi-part supplémentaire pour cession en 2004) échappent encore à la taxation. Ils ne doivent cependant pas être assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession.

Attention : les exonérations portant sur la première cession d'une résidence secondaire par un propriétaire locataire de sa résidence principale, ainsi que sur la cession des terrains à usage agricole ou forestier, ont été supprimées.

Le nouveau régime d'imposition concerne aussi les sociétés civiles immobilières, assujetties à l'impôt sur le revenu. Si la SCI vend un bien, la plus-value est déterminée, comme pour les particuliers, en fonction de la date d'acquisition de l'immeuble et du prix payé, avec les mêmes abattements et exonération d'impôt. La plus-value imposable est ensuite répartie entre tous les associés en fonction de leur quote-part. En cas de cession des droits sociaux, il est tenu compte cette fois de la date d'acquisition des parts par les associés et de leur prix ou de leur valeur lors de l'opération. Le mode de calcul de la plus-value reste identique, mais les frais d'acquisition sont seulement pris en compte pour leur montant réel et seule l'exonération liée à la durée de possession ou correspondant à la résidence principale de l'associé est applicable. Enfin, si la SCI est assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS), la vente des titres relève de la taxation de la plus-value sur les cessions de valeurs mobilières, sans correctif pour durée de détention. Cependant, lorsque les cessions de droits sociaux ont eu lieu entre le 1er janvier et le 31 décembre 2004, et lorsque les titres de la SCI soumise à l'IS ont été acquis avant le 21 novembre 2003, le nouveau régime d'imposition de la plus-value est appliqué à titre transitoire.

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©explorimmo.com 15/03/2008