Signer une promesse de vente

Trois questions à Jacques Clavier, délégué à la Fnaim

Vous avez analysé votre besoin immobilier et vous avez arpenté les rues et les agences à la recherche de votre logement. Vous avez enfin été séduit par un bien qui correspond à vos attentes avec une bonne distribution et vous voulez acheter. Avant de conclure la vente définitive et en attendant d’obtenir votre crédit, vous allez généralement signer avec le vendeur une promesse de vente.

Une étape incontournable

La promesse de vente est l’équivalent d’une vente dont les effets sont retardés jusqu'à la rédaction d'un acte authentique chez le notaire. Si l’une des parties ne se présente pas chez le notaire le jour convenu ou se désistait pour une cause non prévue par la promesse, l'autre partie peut saisir le tribunal afin de faire constater la vente. Concrètement, le vendeur peut conserver l’acompte versé par l’acheteur lors de la signature de la promesse et l’acheteur peut contraindre le vendeur à conclure la vente aux conditions prévues par la promesse.

Dans les faits, il existe deux formes de promesse de vente la promesse simple dite unilatérale par laquelle vous vous engagez a acheter une fois que le vendeur a accepté votre proposition. La seconde forme de promesse est la promesse synallagmatique de vente qui n’est pas une vente proprement dite mais un contrat préalable à une vente définitive et par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent réciproquement et définitivement, l’un à vendre et l’autre à acheter.

Les précautions à prendre

Avant de signer une entente de vente, il est important d’obtenir un certificat d'urbanisme de moins d'un an afin de connaître l'avenir et les projets liés à l'immeuble et au quartier. Prenez également des renseignements sur les droits de passage éventuellement existants et vérifiez si l'immeuble se situe dans une zone dans où la mairie peut exercer son droit de préemption.

Les conditions suspensives

La promesse de vente est généralement assortie de clauses suspensives qui entraîneront la nullité de la vente si elles ne sont pas réalisées. La plus commune est la condition suspensive liée à l’obtention du prêt par l’acquéreur. Dans ce cas, si l’acquéreur n’obtient pas de prêt de la part des établissement bancaire ou de crédit, la promesse de vente est tout simplement caduque. Une promesse de vente peut être subrogée à d’autres conditions suspensives comme l’obtention d’un permis de construire.

Comment signer une promesse de vente ?

La promesse de vente peut-être signée directement entre l’acquéreur et le vendeur ou en se faisant assister par un agent immobilier ou par un notaire.

La signature directe sans passer par un notaire est plus souple, plus rapide et moins coûteuse. Il est nécessaire cependant de respecter un certain formalisme pour établir le document. Vous ne pourrez pas bénéficier des conseils et de l’assistance du notaire dans ce cas. Signer une promesse de vente avec votre notaire entraînera des frais supplémentaires liés à l’enregistrement de l’acte.

Délai de rétractation et acompte

Depuis le 1er juin 2001, l’acheteur d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé bénéficie obligatoirement d’un délai de rétractation de 7 jours. Une période durant laquelle aucun acompte ne peut être versé au vendeur.

Si le contrat de vente est signé par le biais d’un professionnel mandaté et disposant d’une garantie financière (agent immobilier, notaire) l’acompte peut être versé le jour de la signature de la promesse de vente mais il devra être restitué a l’acheteur si ce dernier use de son droit de rétractation. L’acompte doit être restitué au plus tard 21 jours après la date de rétractation par l’acheteur.

L’acompte versé lors de la signature de la promesse de vente doit être restitué à l’acheteur si la rupture de la promesse est liée à l’une des conditions suspensives – non obtention du prêt par exemple. En revanche si l’acheteur se rétracte, l’acompte versé peut être conservé intégralement ou partiellement par le vendeur.

La condition suspensive d'obtention de prêt

Cette condition très importante vise à protéger un acheteur qui souhaite faire appel à un crédit immobilier pour financer son achat et qui n’obtiendrait pas son prêt auprès de son établissement de crédit. La condition suspensive d’obtention de prêt permet à l’acheteur de récupérer son versement initial. Si la promesse de vente est assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, la durée de celle-ci ne peut être inférieure à 30 jours.

En tout état de cause, l’acheteur devra justifier la demande de prêt faite auprès de l’établissement de crédit et le refus de ce dernier pour obtenir la restitution de l’acompte versé lors de la promesse de vente.