Par rapport au mariage, le Pacs et plus encore l’union libre constituent des statuts précaires. Autant dire que si vous voulez acheter un logement à deux, sans être mariés, vous avez intérêt à prendre quelques précautions. A défaut, vous vous exposez à de sérieuses difficultés. Ne serait-ce qu’en cas de séparation.
Le régime de l’indivision
Hors mariage, vous êtes placé sous le régime de l’indivision. Chacun achète à hauteur de sa mise de fonds. La répartition est alors inscrite dans l’acte de propriété. Attention, ne trichez pas sur cette répartition : le fisc pourrait considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée et réclamer son dû, soit 60 % de droits ! En cas de décès, les héritiers pourraient également demander des comptes. « Il faut impérativement faire coïncider le plan de financement avec la répartition de l’achat, indique Bruno Rouleau, directeur formation du courtier In&Fi France, en cas de recours au crédit, mieux vaut obtenir des emprunts séparés a due concurrence des montants empruntés avec garantie hypothécaire croisée ».
Simple à mettre en œuvre et peu coûteuse, l’indivision a aussi des inconvénients. Dans le cadre d’une indivision légale, la prise de décisions s’effectue à l’unanimité. Autrement dit, si vous vous séparez, le partage ne pourra avoir lieu qu’avec le consentement de votre partenaire. Le Code civil prévoit toutefois que « le partage peut toujours être provoqué », mais la procédure peut durer un certain temps. En cas de décès, l’indivision n’est pas non plus très protectrice. En présence d’héritiers, ce sont les enfants ou la famille qui se partagent la succession. Vous pouvez toutefois contourner l’obstacle en vous constituant légataires par testament. Dans la limite de la part réservé aux héritiers. Mais, vous n’échapperez pas aux 60 % de droits de succession (après abattement de 1 500 euros seulement !) à payer. Et la succession se soldera forcément par la vente du logement. Un conseil : pour éviter la vente, prévoyez, au moment de l’achat, un convention d’indivision avec clause de rachat de la quote- part de votre concubin. Ou encore, faites un démembrement de propriété croisé. Mieux vaut toutefois demander conseil à votre notaire.
Le Pacs plus protecteur
Avec un Pacs, vous êtes également en régime d’indivision. Mais le logement acheté en commun est réputé appartenir aux deux partenaires par moitié. En cas de séparation, le bien sera vendu et le produit de la vente, partagé en deux. Vous disposez également d’un droit de priorité pour racheter la part de votre compagnon. Mais son atout majeur tient à des droits de succession allégés par rapport à un régime d’indivision ordinaire. Vous bénéficiez, en effet, d’un abattement de 57 000 euros (76 000 euros pour le conjoint survivant) et d’un taux d’imposition minoré : 40 % sur les 15 000 premiers euros taxables et 50 % au-delà.
Monter une SCI
C’est un montage plus complexe à mettre en œuvre puisqu’il s’agit de créer une société avec les formalités et frais que cela comporte (rédaction de statuts, tenue d’une comptabilité, assemblées générales…). Dans ce cas, ce n’est pas vous qui achetez le logement mais la société tandis que les associés - vous et votre partenaire en l’occurrence – en détenez les parts en proportion de votre mise de fonds (la répartition doit, là encore, être bien réelle). Dans les statuts, prévoyez les conditions de dissolution de la société : à l’unanimité, au décès du premier concubin… Avantages du montage ? En cas de séparation, vous pouvez céder vos parts sans être obligés de revendre le bien. En outre, en cas de cession, les droits de mutation sur les parts de SCI sont moins élevés que pour un bien immobilier classique. Enfin, vous pouvez intégrer d’autres associés, par exemple vos enfants, sur la base de l’évaluation des parts. « Si un prêt a été contracté, le passif sera déductible de la valeur du bien, ce qui permet d’économiser sur les droits à payer », indique Bruno Roulleau. Inconvénient : en cas de cession du bien (et non plus des parts) avec plus-value, celle-ci sera taxable, même s’il s’agit d’une résidence principale. C’est la société qui est propriétaire et non vous. Autre inconvénient : Si vous vous séparez de votre compagnon, vous devrez trouver un candidat pour racheter ses parts. Car une SCI ne peut fonctionner avec un seul associé.

Colette Lambert ©©explorimmo 29/06/2006