Les conditions pour exercer son droit de préemption

Le droit de préemption a été institué dans le but de protéger les locataires dans le cas de la mise en vente de leur logement par son propriétaire. Ces dispositions ont été depuis reprises dans plusieurs lois, dont la dernière en date est celle du 6 juillet 1989. Le but du législateur est de permettre au locataire d’acheter prioritairement le bien qu’il occupe lorsque le bailleur décide la vente de ce bien. Ce droit de préemption a un domaine d’application précis. Sa mise en œuvre obéit à des conditions très strictes.

Le droit de préemption s’applique qu’aux biens à usage d’habitation principale, les biens à usage mixte c’est-à-dire professionnel et d’habitation ou encore les locaux accessoires à de tels biens, tels que garage, place de stationnement, et jardins loués par le même bailleur sont concernés.

Vous bénéficiez du droit de préemption dans le cadre de la vente d’un bien que vous louez si le propriétaire de votre logement est propriétaire de tout l’immeuble ou s’il s’agit de la première mise en vente du logement que vous occupez après la mise en copropriété de l’immeuble.

Si votre propriétaire décide de vendre son logement occupé en cours de bail, il peut le faire à tout moment et il n’a aucune obligation de vous proposer le droit de préemption.

En revanche, comme le prévoit la loi du 31 décembre 1975, lors de la première mise en vente du logement loué après mise en copropriété de l’immeuble. Le locataire bénéficie du droit de préemption même si l’acquéreur s’est engagé à le maintenir dans les lieux.

Par ailleurs, la loi du 13 juin 2006 qui fait suite aux difficultés rencontrées par les occupants de biens vendus à la découpe ces dernières années. Les locataires peuvent exercer un droit de préemption sur le logement qu’ils occupent lors de la mise en vente en une seule fois et en totalité d’un immeuble comprenant plus de 10 logements.

Congé pour vente : les obligations de votre propriétaire

Le propriétaire et bailleur de votre bien immobilier souhaite vous donner congé pour vendre, il doit vous le notifier, par lettre recommandée ou acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Ce congé, sous peine de nullité, doit comprendre certaines mentions obligatoires.

Le courrier envoyé par le propriétaire de doit reproduire une partie de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce les modalités légales du droit de préemption. Le courrier doit également faire état des du prix et des conditions de l’offre qui vous est concédée.

A compter de la date de réception du courrier recommandé ou de la date notification de l’acte d’huissier envoyé par votre propriétaire, vous disposez d’un délai de deux mois pour donner votre réponse par courrier recommandé ou pour la faire signifier à votre tour par acte d’huissier.

Si votre réponse est négative ou si vous ne répondez pas, vous serez déchu de votre droit et le propriétaire pourra librement procéder à la mise en vente de son bien. Vous devrez libérer votre logement au terme de votre bail.

L’acceptation de la préemption

Si vous acceptez l’offre de votre propriétaire, vous disposez d’un délai de deux mois pour conclure votre achat. Ce délai est automatiquement porté à quatre mois si vous comptez faire appel à un emprunt pour financer l’acquisition. Dans ce dernier cas votre accord est en outre assorti d’une clause suspensive liée à l’obtention de votre prêt.

Aucun acompte ne peut être exigé du propriétaire pendant ce délai.

La préemption après expiration du délai

Si vous avez décliné l’offre de préemption, le propriétaire est tenu de vous en faire une seconde si le bien est mis en vente par la suite à un prix inférieur à celui auquel il vous a été initialement proposé. Une seconde offre doit également doit vous être faite dans le cas ou le bien est vendu à des conditions différentes et plus avantageuses que celles où il vous a été proposé. Par exemple si le bien en vendu avec des facilités de paiements alors qu’il vous aurait été exigé un paiement comptant.

Cette offre doit vous être faite sous la même forme que la première sauf son délai de validité qui n’est que de un mois. Si vous acceptez cette nouvelle offre, vous disposez à nouveau d’un délai de deux mois pour réaliser l’opération. Le délai est porté à quatre mois en cas de financement par un emprunt.

À l’expiration du délai, l’offre de votre propriétaire sera caduque si l’intéressé a gardé le silence ou s’il a déclaré de nouveau ne pas être intéressé pour acquérir.

Il en sera de même si le prêt qu’il a demandé n’est pas obtenu.

Pascal Kinsbourg ©explorimmo.com 13/03/2008