Vous êtes un amoureux de vieilles pierres ? Savez-vous que vous pouvez investir dans une zone de protection du patrimoine sans vous ruiner ? Et tout en défiscalisant. Mode d’emploi.

Portant le nom du Ministre qui l’a fait voter en 1962, la loi Malraux vous permet de participer à la restauration de monuments historiques tout en bénéficiant d’avantages fiscaux incitatifs.

Quels sont les sites concernés ?
Les quartiers historiques de la capitale et de grandes villes de province comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Rouen, Lille… ou encore les centres anciens de communes comme Béziers, Narbonne, Montauban, Valenciennes, Dinan, Fougères… Le bien doit impérativement se situer soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Dans le premier cas, il s’agit d’un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles. Ces secteurs sont créés et délimités par des arrêtés interministériels ou par des décrets en conseils d’Etat. Les ZPPAUP obéissent aux mêmes objectifs mais sont décidées par les préfets de région.

Quelles contraintes ?
C’est vous qui devez prendre l’initiative de l’opération et pas le vendeur du bien. Si l’immeuble comporte plusieurs copropriétaires, vous devez vous regrouper en Association foncière urbaine (AFU). C’est alors l’association qui devient le maître d’ouvrage et qui, à ce titre, choisit les entreprises, l’architecte, commande les travaux… Que vous soyez en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP, seuls les travaux de restauration et de mis en valeur sont pris en compte dans le dispositif Malraux. A condition toutefois qu’ils visent la restauration complète d’un immeuble. L’architecte des Bâtiments de France doit être consulté et une autorisation spéciale de travaux (AST) demandée auprès du préfet. Une fois les travaux exécutés, ce qui nécessite un délai assez long compte tenu des autorisations, de la complexité du chantier, vous devrez louer le bien nu, à usage de résidence principale d’un locataire, pendant une durée minimale de six ans, et ce dans le délai de douze mois qui suit l’achèvement des travaux. Le loyer n’est pas réglementé et vous pouvez le déterminer librement.

Quel intérêt ?
En contrepartie de contraintes, il faut l’avouer, relativement lourdes, vous bénéficiez d’une fiscalité très avantageuse. Vous pouvez en effet déduire de votre revenu global, sans limitation de montant, la totalité du déficit foncier induit par les dépenses liées au travaux (travaux de démolition imposés, travaux de reconstruction nécessaires à la suite de la démolition, travaux de restauration et de transformation compris dans le volume bâti existant). Vous pourrez également déduire, les frais d’adhésion à l’Association foncière urbaine, les frais de gérance, de rémunération des gardiens. Si le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l’excédent est reportable sur le revenu imposable des cinq années suivantes. Attention : la partie de déficit provenant des intérêts d’emprunt, est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Quelques conseils : la loi Malraux s’adresse aux gros contribuables. Pour monter l’opération, vous devez vous entourer des conseils d’un spécialiste, tant au plan juridique que fiscal. Une fois l’immeuble trouvé, assurez-vous du potentiel locatif du secteur. Car en cas de non location, le fisc n’hésitera pas à vous redresser. Autre écueil : le coût de l’investissement est élevé et le niveau des loyers de certains secteurs sauvegardés, n’autorise que de faibles rentabilités. La prudence s’impose donc !

Colette Lambert ©©explorimmo 29/06/2006