Il faut savoir que même si beaucoup de règles sont communes, chaque établissement de crédit se base sur des critères différents pour évaluer un dossier. Il faut être à la fois méthodique et patient. L’objectif des établissements bancaires est de couvrir le risque associé à un prêt. Il faut donc leur apporter le plus d’informations susceptibles de garantir votre solvabilité.

C’est également sur la base de l’évaluation du risque que la banque établira les conditions financières et en particulier le taux de votre emprunt. Plus votre profil représente un risque, plus le taux du crédit qui vous sera proposé sera élevé et inversement. En résumé, plus vous représentez un risque élevé, plus le taux, la durée ou les mensualités de votre crédit immobilier seront élevé, ce qui peut, à première vue, sembler paradoxal du point de vue de l’emprunteur.

D’autre part dans le cadre d’un prêt immobilier la banque se garanti sur le bien lui-même. Autrement dit, en cas de défaillance de votre part, la banque couvrira les pertes associées à votre emprunt par la revente de votre bien.

Les principaux autres critères pris en compte pour l’établissement de votre dossier seront :

-         la part de votre apport personnel

-         votre endettement

-         vos revenus

-         votre quotient familial

-         vos revenus

-         votre profil d’emprunteur

-         la durée du prêt que vous sollicitez

-         la nature de votre acquisition

L’apport personnel

C’est le montant que vous investissez vous même dans l’acquisition de votre bien. Les banques attendent de votre part un minimum de 10 % d’apport personnel hors frais de notaires et autres frais. Pour l’achat d’un bien de 200 000 € hors frais de notaires, vous devrez donc bénéficier d’une épargne de 20 000 € à investir dans votre acquisition. C’est le minimum et l’apport personnel exigé par les établissements peut atteindre 30 % si le reste de vos garanties n’est pas suffisant.

Si vous avez déjà souscrit d’autres crédits comme un crédit personnel ou un crédit à la consommation pour financer l’achat de votre véhicule par exemple, la banque en tiendra compte dans l’étude de votre dossier. Votre niveau d’endettement ne doit pas dépasser 33%. Le taux d’endettement est le ratio entre le montant annuel du remboursement de vos emprunts et le montant annuel net de vos revenus. Ainsi si vous remboursez 1 500 € par an au titre de vos emprunts et que votre revenu annuel net est de 30 000 €, votre taux d’endettement est de 5%. Un bon moyen d’évaluer la marge dont vous disposez.

Bon à savoir : Les banques considèrent que les prêts à taux zéro, les prêts 1% logements et les prêts d’épargne logement font partie de votre apport personnel.

 

Le quotient familial

Un autre critère pris en compte est le quotient familial appelé également le revenu résiduel annuel par personne dans un foyer après paiement des mensualités de crédit.

Pour le calculer, vous déduisez le montant annuel de vos remboursements d’emprunts du montant annuel de vos revenus net. Vous obtenez votre revenu résiduel annuel. Il faut ensuite diviser ce revenu résiduel par le nombre de personne qui constitue votre foyer pour obtenir votre quotient familial.

Ce quotient familial permet à l’établissement de crédit de déterminer si vous avez les ressources suffisantes pour assumer les besoins fondamentaux de votre foyer. Le quotient familial annuel de référence est de 4500 € par personne.

Vos revenus annuels sont bien sur pris en compte pour l’étude de votre dossier de crédit, plus vos revenus sont élevés, plus votre chance d’obtenir un crédit est élevée et plus votre taux d’endettement toléré sera élevé également.

L’ancienneté professionnelle

Votre ancienneté dans votre entreprise est également un critère apprécié par les établissements de crédit. L’ancienneté est à la fois la garantie d’une stabilité mais aussi la garantie d’une indemnité plus importante en cas de rupture de votre contrat de travail.

 

A savoir 

 

- Les prêts de longue durée sont aussi beaucoup plus difficiles à obtenir. Les projections à long terme sont beaucoup moins fiables. Cependant, en raison de l’augmentation des prix des biens ces dernières années, le financement d’une opération immobilière peut rarement se faire une durée inférieure à 15 ans et la durée moyenne des emprunts immobiliers tourne actuellement autour de 20 ans.

 

-  Il est fortement recommandé de faire de faire jouer la concurrence en sollicitant plusieurs établissements afin de vous faire une idée et d’être prêt le jour où vous signerez une promesse. Vous pouvez contacter votre banque en direct, ou passer par un courtier en crédit (tel Empruntis.com) qui défendra votre dossier auprès de plusieurs interlocuteurs, et vous fera passer la meilleure offre de crédit.

 

Pour en savoir plus : www.empruntis.com

Pascal Kinsbourg ©explorimmo.com 13/03/2008