Loi du 10 juillet 1965

Le coût des travaux réalisés en copropriété est réparti en proportion des tantièmes, c’est-à-dire de la quote-part de parties communes détenue par chaque copropriétaire, souvent exprimée en 10 000 ème.

Attention, à l’occasion des votes en assemblée générale, un vote n’est pas égal à une voix ! Le poids de chaque copropriétaire dépend du nombre de tantièmes qu’il possède.

Ravalement

Pollution, poussière, ruissellement des eaux de pluie,… au fil des ans, la façade d’un immeuble en voit de toutes les couleurs et vire au gris. Sans compter la dégradation progressive des gouttières et de la toiture. Les copropriétaires repoussent souvent le plus longtemps possible l’échéance fatidique du ravalement. Pour faire passez la pilule (quelques milliers d’euros), gardez à l’esprit que l’entretien de l’immeuble est indispensable à la mise en valeur de votre bien immobilier.

En principe, selon les termes de l’article L132-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, « les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté ». Dans certaines communes, comme Paris, le ravalement est même obligatoire au moins tous les dix ans. Si la copropriété n’en prend pas l’initiative, elle peut y être contrainte sur la demande expresse des autorités municipales.

L’opération, de longue haleine, ne doit pas se faire à la légère. Une étude approfondie doit être réalisée en amont, pour connaître les contraintes et monter un plan de financement.

Il faut d’abord recourir aux services d’un architecte ou d’un maître d’œuvre, chargé de définir la méthode à employer en fonction du type de façade et de détecter les problèmes techniques à résoudre (étanchéité, restauration de corniches, …). Il listera les tâches à réaliser en fonction de leur degré d’urgence et suivra le déroulement du chantier.

Pour lancer la procédure, le ravalement doit être inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété, afin de voter le budget prévisionnel nécessaire. Le choix de l’entreprise et de son prix, éclairé par l’avis de l’architecte, sera ensuite soumis au vote dans le cadre de l’assemblée générale suivante.

La décision de réaliser le grand nettoyage de l’immeuble est adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires, présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Lorsque le ravalement est obligatoire et fait l’objet d'une injonction, la majorité absolue est requise, soit la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Il s’agit alors de s’entendre sur les modalités d’exécution des travaux prévus.

 

Travaux d’amélioration

En ce qui concerne les travaux dits « d’amélioration », telle que l’installation d’un ascenseur ou la pose d’un tapis sur l’escalier, une double-majorité doit l’emporter, soit la majorité des membres de la copropriété, réunissant au moins les 2/3 des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). En clair, s’ils sont 30, la majorité est atteinte avec les voix de 16 d’entre eux, à condition qu’ils totalisent 6667/10000.

Un consensus large n’est pas évident à obtenir. C’est pourquoi une dérogation est prévue dans certains cas, pour alléger la procédure. La majorité absolue (article 25 de la loi) s’appliquera pour :

-         les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires pour des raisons d’hygiène, de sécurité, de salubrité, …

-         les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude

-         la suppression du vide-ordures pour impératif d’hygiène

-         la pose de canalisations dans les parties communes, …

 

Parties communes

Les travaux que vous réalisez à vos frais, mais qui affectent les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur doivent avoir obtenu l’assentiment de la majorité de vos voisins. Il peut s’agir d’un agrandissement de fenêtres, d’une ouverture dans le toit pour éclairer des combles, du percement d’un mur pour réunir deux appartements, etc.

Lisez consciencieusement votre règlement de copropriété : certaines opérations peuvent être soumises à conditions, voire interdites, comme la fermeture d’un balcon, afin de préserver l’harmonie de la façade.

Pour en savoir plus : Loi du 10 juillet 1965

 

Deborah Castain ©explorimmo.com 13/03/2008