Negocier emprunt immobilier

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions. Mais tout n’est pas négociable dans une offre de prêt. Quelle est votre réelle marge de manœuvre ?

L’offre de prêt contient toutes les conditions auxquelles votre banque s’engage à vous faire crédit. Elle comporte notamment : la durée du contrat de prêt, le montant du capital emprunté, le TEG (taux effectif global), les modalités de remboursement de votre emprunt, les pénalités de remboursement anticipé, les modalités de garantie de votre crédit le cas échéant, les modalités d’assurances et la nature du taux d’intérêt  (fixe ou variable).

Cette offre peut faire l’objet de négociations, mais tout n’est pas discutable !

Ce que vous pouvez négocier

Ø     Le taux d’intérêt :

La négociation pourra porter :

-         sur sa nature : variable, fixe (modulable, à échéance progressive ou constante) ou révisable avec couverture comme le taux variable capé…C’est à vous de considérer les avantages et inconvénients de chacun avec les services d’un professionnel le cas échéant.

-         sur son montant: il peut varier d’une banque à une autre mais pas de beaucoup. Faire jouer la concurrence est un atout évident !

Ø     Les frais de dossier :

ceux-ci représentent 1% toutes taxes comprises du capital emprunté maximum. Ici, l’objet de la négociation sera d’obtenir la gratuité, et au moins un coût moins élevé.

Ø     L’assurance décès invalidité :

elle est une condition sine qua non de l’obtention du crédit. Le plus souvent, l’établissement prêteur propose à l’emprunteur d’adhérer à une assurance collective souscrite par ses soins, à des conditions qui ne lui son pas nécessairement favorables. Si vous avez déjà souscrit par ailleurs une telle assurance, n’hésitez pas à imposer la vôtre dans le contrat.

Ø     Le remboursement anticipé du prêt :

Lorsque le prêt comporte un taux fixe, une indemnité de remboursement anticipé pourra être demandé par l’organisme de crédit. Celle-ci ne pouvant excéder 3% du capital restant dû. Là aussi, une réduction du montant de la pénalité est possible

Les points non négociables

N’espérer pas négocier tout ! En effet la loi « Scrivener II » du 13 juillet 1979 prévoit certaines limites, et notamment sur les points suivants :

Ø     les conditions d’annulation d’une offre de prêt : l’offre de prêt immobilier comporte la désignation du bien que vous projetez d’acquérir et pour lequel vous souscrivez l’emprunt. Les sommes prêtées doivent être employées au plus tard dans les 4 mois qui suivent. Au-delà, il faudra solliciter une nouvelle offre de prêt.

Ø     l’information de la caution : parfois, la banque aura besoin de garanties supplémentaire telles qu’une caution, pour diminuer le risque qu’elle prend en acceptant de vous faire crédit. La loi prévoit un délai de 10 jours minimum pour que la caution puisse examiner les conditions de l’offre de prêt. Par ailleurs, la banque a obligation d’informer la caution des retards de remboursement du prêt selon une périodicité strictement encadrée par la loi.