Achat, vente, location… De nombreuses interrogations nécessitent des réponses précises.

ACHAT

Vous êtes acquéreur

Avant-contrat et contrat… quelles sont les différences ?

 

Un avant-contrat est un compromis de vente, quand les deux parties s’engagent, ou une promesse unilatérale d’achat, si vous seul vous engagez. Un acompte équivalent à 10 % du prix de vente, vous est alors demandé. De votre côté, exigez une clause suspensive du contrat pour vous prémunir en cas de non obtention du prêt. Cela permet d’annuler la vente et donc de récupérer votre acompte. Enfin, lors de cette phase, n’hésitez pas à mettre à profit le délai de rétractation de sept jours qui court à compter de la réception de la lettre recommandée qui notifie l’avant-contrat.

 

L’achat définitif - sous la forme du contrat de vente - est obligatoirement signé devant un notaire et doit contenir les mêmes clauses que l’avant-contrat. Le notaire conserve l’original de l’acte de vente (minute) mais vous en remet un exemplaire, ainsi que les clefs du bien. C’est donc lors de cette signature que le prix du bien (ou le solde en cas d’avant-contrat) est versé ainsi que les frais notariés. 

 

VENTE

Vous êtres vendeur

Quelles sont les principales obligations du vendeur ?

 

À la signature du contrat de vente, vous devez fournir un dossier de diagnostic technique. Il comprend un constat d'amiante, pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 ; un état des risques d’accessibilité au plomb, pour les immeubles construit avant 1949 ; un état parasitaire de présence de termites, établi depuis moins de trois mois ; des diagnostics sur les performances énergétiques et sur les installations de gaz de plus de quinze ans.

 

Une fois la vente conclue, si vous ne remplissez pas votre obligation de livrer le bien à la date prévue, l’acheteur peut vous assigner en justice pour obtenir l’exécution forcée du contrat ou encore son annulation. Dans ce cas, vous devez restituer le prix et l’acheteur restitue le bien. Dans ce cas de figure, attendez-vous à ce que des dommages et intérêts vous soient être demandés. 

 

EMPRUNT

Vous avez contracté un prêt

Est-il possible après signature de revoir les modalités de son prêt ?

 

La loi vous permet de rembourser par anticipation une partie ou la totalité de votre prêt immobilier. Mais attention, votre contrat peut vous interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial, à moins que ce taux ne corresponde à votre solde de crédit. Autre élément à prendre en compte : il est possible que votre contrat prévoie une indemnisation de votre banque au titre des intérêts non encore échus. Sauf dans le cas d’un remboursement anticipé motivé par la vente dans des circonstances précises, comme un changement de lieu d’activité professionnelle, une cessation d’activité professionnelle ou le décès du conjoint.

De plus, rien ne vous empêche de vouloir renégocier le taux d’intérêt de votre prêt. En cas de refus de votre banque et si vous allez chez la concurrence des pénalités de remboursement anticipé vous seront demandées sans pouvoir toutefois excéder 3 % du capital restant. 

Comment faire pour bénéficier d’un dispositif de défiscalisation ?

Sur le principe, il suffit d’investir dans l’immobilier que ce soit au titre de votre habitation principale, de votre résidence secondaire ou à des fins de mise en location du bien. Ensuite, chaque dispositif correspond à une obligation précise mais aussi à une défiscalisation précise. Exemple, pour une même famille proposant un bien à louer : avec un investissement en « Robien recentré », location en zones plus ou mois défavorisées, l’économie d’impôt est de 1 356 euros pour 2009 ; en Borloo neuf - location -, l’économie est de 2 166 euros ; en Girardin, location dans le secteur intermédiaire en Outre-mer, l’économie est de 6 613 euros.  

 

Quelles sont les principales obligations d’un bailleur lors d’une mise en location ?

 

Votre bien, pour être loué, doit répondre à des normes prévues par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Si tel n’est pas le cas, le locataire peut vous demander sa mise en conformité. Vous devez aussi respecter des dispositions contenues dans la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Et la loi évolue vite. Pour exemple, en février dernier, il y a eu deux changements majeurs : l’indexation des prix des loyers sur le seul indice des prix à la consommation et la réduction du dépôt de garantie de deux mois à un mois.

Frédéric Franceschi ©explorimmo 03/04/2008