Êtes-vous prêt à gérer un conflit ouvert avec votre locataire ? Pour éviter d’en être à l’origine, rien de tel qu’une préparation soignée du contrat. Sans oublier de respecter la loi à la lettre.

Conseil n° 1 : estimez objectivement vos possibilités

Dans l’immobilier de secteur privé, la loi vous laisse entièrement libre - en tant que propriétaire - seulement sur deux points : le choix du locataire et le prix du loyer initial. Ensuite, vous entrez dans une phase de marge de manœuvre, avec la possibilité de gérer seul ou non votre contrat de bail, mais toujours dans le respect des normes en vigueur. Si vous faites ce choix, mesurez-en bien les conséquences. Déjà, n’envisagez pas, au moment de la signature du bail, de récupérer une part de votre investissement (publicité, formalités…), en vous payant sur le locataire. La loi l’interdit spécifiquement.  

Ainsi, dès le début du processus, vous devez être à même de respecter des dispositions et, plus particulièrement, celles contenues dans la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Et la loi évolue vite. Pour exemple, en février dernier, il y a eu deux changements majeurs : l’indexation des prix des loyers sur le seul indice des prix à la consommation et la réduction du dépôt de garantie de deux mois à un mois.

Conseil n°2 : choisissez sereinement votre contrat de bail

Côté rédaction du contrat de bail, vous avez le choix entre deux possibilités. La forme sous seing privé, qui est à la fois libre et  majoritairement utilisé par les professionnels de la transaction immobilière et les particuliers. La seconde possibilité offerte est l’acte authentique rédigé par un notaire. Avec ce document, vous bénéficiez d’un titre exécutoire. Ce qui permet - face à un locataire ne réglant pas les loyers et toujours dans un cadre précis - de procéder à des mesures de contraintes. Ce peuvent être des saisies sur compte en banque, sur salaires ou sur meubles. S’accorder cette possibilité a un coût d’environ 220 euros au titre des émoluments du notaire, auxquels s’ajoutent des honoraires librement fixés.

À vous de faire une estimation, pour savoir si l’option est rentable ou non par rapport à la valeur de votre bien et aux risques locatifs possibles. En attendant, selon une réflexion en cours du Gouvernement, la mise en œuvre d’une assurance contre les risques d’impayés de loyers destinée à l’ensemble des propriétaires et des locataires.

Frédéric Franceschi ©explorimmo.com 20/03/2008