Acte de vente et superficie du bien

Une fois dans les murs, l’acheteur a parfois de mauvaises surprises. Exemple, avec une superficie moindre qu’annoncée. Dans ce cas, une révision du prix est-elle encore possible ?

En matière d’immobilier, le principal rôle du notaire est de rendre la transaction du bien effective et ce dans le respect du droit. Il est avant tout le garant de la sécurité des contrats et, à ce titre, doit vérifier certains éléments, fondamentaux comme la réalité des titres de propriété. Toutefois, l’achat d’un bien immobilier par acte notarié n’est pas toujours le gage d’une acquisition sans conflit potentiel. À ses côtés, les intéressés jouent aussi un rôle clef dans le déroulement du contrat.

Une vérification payante

C’est ce qui apparaît dans un arrêt de la cour de cassation, daté du 18 janvier 2008. Sa 3^e chambre civile est intervenue sur l’un des principes phares du droit français, en décidant que le prix d’un bien peut être revu à la baisse. Et ce près la vente, si l’une des parties n’a pas obtenu ce quelle était en droit d’attendre ! En l’espèce une superficie correspondante à celle annoncée par le vendeur et donc en adéquation avec le prix.   

Ainsi par acte notarié, des époux avaient acquis des lots de copropriété formant un immeuble d'habitation d'une superficie, selon le vendeur, de 270 m2. Mais, en faisant eux-mêmes établir la superficie par un géomètre-expert, les acheteurs ont obtenu un résultat égal à 183,3 m2. Soit un écart qui correspondait à un jardin avec piscine, partie commune à la copropriété. 

Le trop perçu est restitué

Les acheteurs ont assigné en justice le vendeur en diminution du prix d’achat, proportionnellement au manque de superficie constaté. Selon eux, lorsque « la vente porte sur une unité d'habitation constituée par la réunion de plusieurs lots privatifs, la superficie à prendre en compte ne doit comporter aucune partie commune de la copropriété ». Les faits étant avérés, la Cour a condamné le vendeur à rembourser aux acheteurs le trop perçu de la vente.

Ici, bien qu’ayant fait preuve de vigilance a posteriori, donc trop tard, l’acheteur a eu gain de cause. Mais, idéalement, il aurait dû vérifier la superficie annoncée par le vendeur, avant de signer l’acte de vente. Car, sans qu’il y ait nécessairement mauvaise foi, une erreur est possible avec des effets plus ou moins lourds financièrement mais surtout inacceptables pour le juge.  

Texte de référence : arrêt Cour de Cassation, 3e chambre civile, 18 janvier 2008