Un bailleur peut, dans des cas strictement prévus par la loi, engager une procédure d’expulsion du locataire. Mais quand ce dernier est marié, les choses peuvent sérieusement se compliquer.

Dans un arrêt du 31 janvier 2006, la cour de cassation rappelle l’un des principes phares en matière de clause résolutoire d’un bail, c’est-à-dire prévoyant la rupture automatique du contrat en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Ainsi, chacun des époux reste titulaire du bail jusqu’à transcription d’un jugement de divorce en marge des registres de l’état civil. Ainsi, dans son arrêt, la cour déboute un propriétaire qui, sur la base d’une clause résolutoire, a exigé l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité d’occupation dans l’attente d’une libération définitive des lieux.

En effet, la locataire était mariée et son conjoint est intervenu, lors du jugement en appel, pour se prévaloir de sa qualité de titulaire du bail et donc de l’impossibilité de la résiliation puisqu’il ne le souhaitait pas. Et ce bien que ne vivant plus dans le logement depuis plusieurs années. C’est d’ailleurs cette absence qui avait laissé croire à la propriétaire que l’expulsion était conforme à la loi. 

La cour applique strictement les textes

Mais, que dit la loi ? Selon l’article 1751 du code civil, un bail - sans caractère professionnel ou commercial - appartient à l’un et l’autre des époux. Peu importe s’ils se sont mariés avant ou après la conclusion du bail et peu importe qui a signé le contrat. Ce qui signifie que le logement ne peut être repris sans l’accord des deux conjoints même si celui qui l’occupe n’est pas le signataire. Une obligation qui peut poser un véritable problème au propriétaire lorsque les époux ne vivent pas ensemble, tout en n’étant pas divorcés. Autre cas de figure ubuesque : il pouvait arriver que le propriétaire ignore jusqu’à l’existence d’un époux pour la découvrir seulement lors de la phase d’expulsion. 

C’est d’ailleurs pour gérer de type de situation que le législateur, depuis 1996, prévoit que le congé donné par un propriétaire s’applique d’office à un éventuel époux. En effet, l’objectif est d’éviter qu’il ne vienne, lors de l’application de la clause résolutoire, bloquer la procédure. Une démarche effectuée, en général, pour rendre service au conjoint, notamment quand des enfants nés du mariage occupent le logement. Un bémol toutefois. Si contrairement à ce que laisse entendre la situation, l’époux parvient à prouver que le propriétaire connaît son existence, son droit au bail est reconnu. Et la durée d’absence du logement n‘a pas à être prise en compte.

Texte de référence : arrêt Cour de Cassation, 3e chambre civile, 31 janvier 2006

Frédéric Franceschi ©explorimmo.com 20/03/2008