Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant les statuts de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat de copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. De plus, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien de ces mêmes parties communes.

Infiltrations : qui est responsable ?

La cour de cassation s’est penchée sur un conflit dans lequel des époux poursuivent à la fois une propriétaire, le syndicat de copropriétaires et une entreprise de plomberie. Concrètement, le couple de propriétaires a subi, pendant plusieurs années, des infiltrations en provenance de l’appartement situé au-dessus de leur domicile. À savoir celui de la voisine poursuivie. Pour déterminer l’éventuelle responsabilité ou non de chacun, la cour de cassation procède comme par élimination.

Le juge considère que les travaux effectués par l’entreprise de plomberie se sont révélés efficaces pendant deux ans. Et, ensuite, s’ils ont cessé de l’être, c’est en l’absence d’une vérification dans la structure de l’immeuble. En conséquence, la cour déclare que l’entreprise n’a pas manqué à son obligation de conseil.

Puis, la cour passe rapidement sur le cas de la propriétaire de l’appartement source du dégât. Elle considère qu’elle n’avait pas fait de nouvelles réparations chez elle, alors qu’elle connaissait le mauvais état de son installation. D’autant que le problème en cause se renouvelait à l’identique deux ans après.

Enfin, la cour de cassation rappelle qu’un expert - agissant au nom du syndicat de copropriétaires - avait constaté successivement aux infiltrations, déjà ancienne donc, que la poutre du plancher était pourrie entre les deux appartements impliqués. Le juge considère alors que le syndicat de copropriétaires n'était pas intervenu pour procéder à la reprise des parties communes ce qui avait concouru au dommage subi par les plaignants. Il a donc commis un manquement à son obligation d'entretien et ce pendant deux ans. Ce qui est en totale violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat de copropriétaires a été condamné à indemniser les plaignants.

Texte de référence : arrêt Cour de Cassation, 3e chambre civile, 17 octobre 2007

Frédéric Franceschi ©explorimmo 03/04/2008