Charges deductibles des revenus fonciers

Frais d’assurance ou d’emprunt, travaux, etc., les propriétaires de logement donnés en location nue connaissent bien : ce sont des charges déductibles de leurs revenus fonciers. Le contribuable a le choix : déduire exactement ces charges (déduction réelle) ou selon un forfait de déduction. Mais connaissez-vous bien le fonctionnement de la déduction forfaitaire ?

Les charges déductibles des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers encaissés par le propriétaire de locaux nus donnés en location, sont celles qui ont été occasionnées :

-         soit pour l’acquisition du bien immobilier (intérêts d’emprunts…)

-         soit pour le conserver en bon état (dépenses d’amélioration…) ou le gérer (frais de gérance et de rémunération du concierge, primes d’assurance…)

Avant 2006 : Les propriétaires de logement donnés en location nue pouvaient déduire 14% des loyers encaissés correspondant aux frais de gestion entretien et amélioration de leur bien.

Avec le réaménagement du barème de l’Impôt sur le Revenue (IR), ce forfait a disparu.

Désormais : il ne subsiste qu’un forfait de 20 € par logement, au titre des frais de gestion quotidienne du bien loué (correspondance, téléphone, etc.) qui excluent donc les dépenses d’entretien ou d’amélioration. Ces derniers continuent toujours de faire l’objet d’une déduction à condition que celle-ci se fasse sur le montant exact des dépenses engagées et non forfaitaires.

Comment ça marche ?

On commence par faire la somme des loyers et accessoires encaissés dans l’année. Puis on soustrait les charges :

-         les charges réelles déductibles telles que les travaux d’amélioration

-         le forfait de 20€ par logement donné en location nue. Lorsque les locaux sont garnis de tout le mobilier qui permettrait au locataire d'emménager dans les lieux loués avec ses seuls effets personnels, il s’agit de locations dites « meublées ». L’imposition au titre de l’IR se fait alors dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

-         les éventuels déficits des dix années précédentes dans la limite de 10 700 € par an. Rappelons que le déficit correspond au résultat d’une année où les charges ont été plus importantes que les loyers encaissés.

Ce montant doit être porté sur la déclaration spéciale 2044 des revenus fonciers et accompagné des justificatifs permettant d’apprécier la réalité et la validité des déductions.

Le Micro-foncier

Dans le cadre de ce régime, le propriétaire peut déduire directement de ses revenus fonciers, c'est-à-dire avant de le reporter sur l’imprimé 2042 où il déclare la totalité de ses revenus (salaires…), un forfait de charges de 30%. Si les charges dépassent ce seuil de 30% le propriétaire peut toujours revenir à une évaluation réelle de celles-ci à condition de remplir la déclaration 2044 spécifique des revenus fonciers.

Attention : pour bénéficier du micro-foncier il faut que le montant des loyers encaissés dans l’année, et ses accessoires, soit inférieur à 15 000 €. L’option pour ce régime est valable 3 ans et renouvelable par tacite reconduction.