Décider de louer un bien immobilier pour la première fois est une étape importante dans une vie de propriétaire. Pour tirer le bon numéro - en la personne du locataire idéal -, trois solutions peuvent être étudiées.

 

D’abord, il y a le relationnel qui permet d’éviter les recherches et qui a l’avantage de situer le candidat. L’inconvénient, c’est, dans l’éventuelle gestion d’un conflit, le risque de répercussion auprès de l’intermédiaire.

 

Tout seul ou avec agence ?

 

Deuxième solution, mener soi-même la recherche. Entre la presse, les journaux gratuits et Internet, il est aisé de diffuser une annonce au plus grand nombre. Comme pour la première solution, cela la implique de tout gérer soi-même. Est-ce possible ? Côté d’emploi du temps ou même énergie à dépenser dans une relation commerciale directe voir frontale.

 

Enfin, troisième solution, faire appel à un agent immobilier ou à un administrateur de biens. Intérêt majeur, il fait tout le travail. Inconvénient, il faut payer l’équivalent du montant d’un loyer mensuel. D’ailleurs, au niveau du prix du loyer, le propriétaire est complètement libre. Seule restriction, sa perception du marché et de son sens des réalités. À noter qu’un effort sur le prix peut, sous certaines conditions, lui permettre de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. 

 

Ce n’est pas l’inquisition mais…

 

Une fois cette phase terminée, le bailleur ou son représentant a intérêt à exiger du futur locataire des preuves de solvabilité (bulletins de salaires, avis d’imposition…). La tendance est à « l’interrogatoire serré » et à la demande de garanties, allant très souvent jusqu’à la caution parentale. Le barème étant que le loyer n'excède pas le tiers du total des revenus du locataire ou des locataires, déduction faite des crédits en cours.

 

En fin de parcours vient l’événement phare qu’est la signature du contrat de bail. Si c’est un professionnel de l’immobilier qui gère le dossier, il est peu probable qu’il y ait des erreurs dans l’application des lois. En revanche, pour un propriétaire qui prendrait les choses en main, cette phase est délicate. Premièrement qu’il n’espère pas engranger un dépôt de garantie colossal pour se garantir du paiement des loyers plusieurs mois à l’avance. La loi prévoit un mois de dépôt de garantie, depuis février 2007.

 

Ensuite, attention aux clauses abusives qui peuvent se glisser. Le problème n’est pas tant de les écrire mais de les faire appliquer et d’avoir probablement à s’en justifier devant un juge. Enfin, l’état de lieux est une phase importante à ne pas négliger. Il ne s’agit pas de passer le logement au peigne fin tel des agents de police scientifique, mais de faire rapide et efficace. Là encore, les professionnels de l’immobilier sont rodés à l’exercice.   

 

Frédéric Franceschi ©explorimmo 03/04/2008