Le principe

 

Pour acquérir un bien destiné à être occupé ou loué, l’achat en société civile immobilière (SCI) est une solution possible. Il suffit d’au moins deux associés - par exemple des concubins - pour se répartir les parts sociales de la SCI, en fonction des fonds respectivement apportés. Reste qu’une étude approfondie de la situation des futurs associés est indispensable pour vérifier que la SCI est adaptée à leur situation et leur objectif.

 

Le contrat

 

La création d’une SCI se fait par contrat sous seing privé, toutefois, il est conseillé d’en confier la rédaction à un professionnel, par exemple un notaire, en prenant soin de se renseigner sur les frais d’acte librement fixés. Après sa création, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, proportionnellement à leur quote-part. De plus, au nom de la SCI, les associés doivent justifier de la tenue d’assemblées et de comptabilité régulières.

 

Pour les couples mariés, chaque époux peut être associé et, hors régime matrimonial de la séparation de biens, les parts d’une SCI acquises après le mariage entrent dans la communauté. Enfin, l’achat peut aussi concerner une résidence secondaire acquise par plusieurs personnes ou la gestion d'un ou plusieurs biens locatifs familiaux.

 

Mais, quelle que soit la destination du bien, la SCI en est la propriétaire et les associés qui y résident en sont les locataires à titre gratuit.

 

Garanties principales

 

Dans l’hypothèse du décès de l’un des deux associés - pour reprendre l’exemple de concubins -, il est préférable que les statuts aient prévu les solutions possibles pour l’associé survivant, quant à la dissolution de la société mais aussi son maintien dans les lieux.

 

Si la répartition initiale des parts est identique, le survivant détient la moitié du bien en pleine propriété - sans droit de succession à payer - et conserve l'autre moitié en usufruit. Ce qui permet de ne pas être évincé du logement par les héritiers du défunt. En ce qui concerne le maintien de la SCI, le concubin peut racheter aux héritiers de son associé la valeur de leur part sans qu'ils ne puissent s'y opposer.

 

Inconvénients majeurs

 

Les associés qui ont décidé de constituer une SCI ne peuvent pas bénéficier d'un prêt à taux 0%, ni utiliser leur plan épargne logement pour l'achat du logement. Après l’achat, une revente peut être réalisée sous forme de contrat seing privé mais la plus-value éventuelle est taxée comme pour les valeurs mobilières.

 

Enfin, l’évolution de la SCI dépend des conditions prévues par les statuts. En général, pour obtenir le rachat de ses parts par la société, la cession à un tiers ou l'usage exclusif du logement, l’accord du ou des associés est impératif. En cas de désaccord durable, le litige a de fortes probabilités de se régler devant un juge.

Frédéric Franceschi ©explorimmo.com 13/03/2008