Le principe

 

Dans la majorité des cas, l’achat en viager porte sur un bien immobilier dont le vendeur conserve l’usage d’habitation. En guise de paiement, l’acheteur dit le débirentier s’engage à verser périodiquement - par mois ou par an - une rente (l’arrérage) au vendeur dit le débirentier. Principale particularité du viager : cette rente est versée jusqu’au décès du vendeur. La signature d’un contrat de rente viagère se fait devant notaire. C’est donc un acte authentique.

 

La part de risque

 

La durée de versement et donc le coût du bien sont inconnus lors de la conclusion du contrat car ils sont liés à la durée de vie du vendeur. Pour l’acheteur, c’est l’aléa du contrat de rente viagère. Si le décès du vendeur intervient rapidement, le coût du bien sera intéressant. Dans le cas contraire, il risque de payer le bien à un prix plus important que sa valeur au moment de l’achat. Pour le législateur, la réalité de l’aléa est essentielle. Par exemple, si le vendeur décède d’une maladie dans les vingt jours suivant la vente, celle-ci est déclarée nulle. Autre garde-fou : le viager entre enfants et parents est considéré comme une donation déguisée.

 

Le montant de la rente

 

C’est le notaire qui calcule le montant de la rente. Tout en restant à l’appréciation des parties, il doit être en adéquation avec la valeur réelle de l'immeuble. Donc, la valeur est importante, plus la rente est conséquente. Autre élément considéré, l’existence d’un bouquet, soit une somme versée par à l’achat et constituant un paiement partiel du bien sous forme de capital. Dans ce cas, plus le bouquet est important, moins la rente est élevée. Le notaire tient aussi compte de l'âge et du sexe du vendeur pour estimer son espérance de vie.  

 

Les coûts supplémentaires

 

Le contrat de viager prévoit une indexation de la rente sur l'indice des prix à la consommation ou sur l'indice du coût de la construction. De plus, le vendeur peut exiger que le contrat intègre une grille de majoration, dans l’éventualité de son départ en maison de retraite. Côté gestion courante du bien, l'acheteur prend à ses frais les réparations importantes et la taxe foncière tandis que le vendeur se charge de la taxe d’habitation.

 

La fin des versements

 

La rente prend fin au décès de son bénéficiaire. Toutefois, si le contrat concerne les époux, le conjoint survivant perçoit la totalité de la rente. Sans une telle clause, il perçoit la moitié de la rente à condition d’être covendeur. S’il ne l’est pas, le versement de la rente prend fin. Enfin, l'acheteur peut, à tout moment, revendre le viager. Le nouvel acquéreur verse la rente à des conditions identiques. En revanche, si l'acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers sont tenus de payer une rente identique.

Frédéric Franceschi ©explorimmo.com 21/03/2008