Le principe

L’achat d’un logement occupé revient à acquérir un bien d’habitation déjà loué. À ce titre, le nouveau propriétaire est tenu par le bail en cours. C’est seulement à son expiration qu’il peut décider d’habiter le logement, de le vendre ou de continuer de le louer. Dans les deux premiers cas, le propriétaire doit motiver la fin du bail.  

 

La bonne affaire

 

L’achat occupé est motivé par la perspective d’acquérir le bien immobilier à un coût moindre que le prix du marché. En effet, la décote affectant ce type de logement peut atteindre environ 7 % du prix en Ile-de-France et jusqu’à 18 % en Province. De plus, dans le cas d’un investissement locatif, le nouveau propriétaire a déjà un locataire dans les murs et peut donc encaisser aussitôt des loyers.        

 

 

Un conflit potentiel

 

La décote, outre la situation géographique du logement, est aussi liée au bail - nature et durée - mais aussi à l’âge du locataire. En fait, plus la situation est à l’avantage de ce dernier et plus la décote est favorable à l’acheteur. Reste que cette communauté d’intérêt ponctuelle peut glisser vers un conflit lourd de conséquences pour le propriétaire. Ainsi, à l’échéance du bail, le locataire peut opposer un refus de quitter le logement, notamment si le bail est régi par la loi de 1948. Autre situation possible : dans le cas d’un locataire âgé ou handicapé qui refuse son congé, le propriétaire qui engage une procédure d’expulsion n’est pas certain d’avoir gain de cause.

 

La revente

 

Dans l’hypothèse d’une vente, le propriétaire du bien occupé doit respecter un délai de trois mois avant de faire une offre à son locataire. En effet, ce dernier bénéficie d’un droit de préemption. Il est donc prioritaire pour acquérir le bien. Toutefois, en cas de désaccord sur le prix, rien n’empêche l’apparition de problèmes identiques à ceux d’une fin de bail.

 

(1) Loi du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires.

 

Dominique Owona ©explorimmo.com 13/03/2008