Situés dans la médina, cœur historique de la ville, les riads sont ces somptueuses bâtisses construites autour de larges patios plantés le plus souvent d'hibiscus, de palmiers et d'orangers. Elles sont l'habitation traditionnelle marrakchie, mais ont été petit à petit délaissées par les familles qui les occupaient ; celles- ci leur préfèrent de plus en plus les habitats modernes et confortables de Guéliz, la nouvelle ville de Marrakech. Il faut dire que, au-delà de son charme et de son atmosphère unique, la médina peut présenter un certain nombre d'inconvénients : l'atmosphère y est particulièrement humide, les réseaux d'eau et d'électricité ne sont pas d'une efficacité infaillible, les matériaux de construction traditionnels sont fragiles et nécessitent un entretien permanent, la circulation y est particulièrement difficile…

L'âge d'or est révolu
Cet exode a fait les affaires de bien des investisseurs européens qui ont acheté pour des prix dérisoires les plus fastueux riads. Ils les ont alors souvent refaits entièrement, que ce soit pour les occuper, les mettre en location ou les exploiter sous forme d'hôtels ou de chambres d'hôtes. Petit à petit, les prix se sont envolés et l'offre a considérablement diminué. Le marché de la restauration lui aussi s'est organisé et les tarifs pratiqués aujourd'hui n'ont plus grand-chose à voir avec les prix des années 90. Pourtant, d'après Benoit Lesage, responsable d'un tour opérateur, il reste encore de bonnes affaires à faire : "Les premiers riads qui ont intéressé les investisseurs sont les plus grands, les plus beaux, les plus somptueux de la médina. Il y a donc aujourd'hui une offre pléthorique pour ce type de tourisme, luxueux et onéreux. Je pense qu'il reste toutefois de la place pour des riads plus petits, au confort moins opulent mais aux prix plus raisonnables."

De bonnes affaires sont encore possibles
Certes, les retours sur investissement records qui avaient cours il y a encore une dizaine d'années sont derrière nous. Mais il ne faut pas oublier non plus que ces "coups" spectaculaires ne se faisaient pas sans risque. "Acheter un riad à Marrakech il y a vingt-cinq ou trente ans, c'était un pari ! Aujourd'hui les bénéfices que l'on peut en tirer sont nettement moins importants c'est vrai, mais le risque est aussi largement moins grand", explique Benoit Lesage. Pour les plus audacieux qui cherchent désespérément les investissements miracles, Marrakech n'est peut-être pas la meilleure destination... D'autres villes du Maroc, comme Fès ou Meknès, présentent sans doute un plus grand potentiel. Pour les amoureux de la Ville rouge ou les plus sages, en revanche, il reste à Marrakech quelques belles opportunités à saisir.

Victor Banetti ©©explorimmo 04/10/2006