Dans quels types de biens peut-on investir avec un budget modeste ?

 

Face à la pénurie de logements à la location et face au coût d’achat des biens traditionnels, vous pouvez tout à fait commencer d’investir dans une chambre de bonne. Pour prendre l’exemple de Paris, avec un investissement de 30 000 à 35 000 euros, vous pouvez obtenir ensuite - en moyenne - un loyer mensuel d’environ 400 euros. La chambre de bonne est aussi un excellent moyen de vous constituer un patrimoine naissant tout en espérant en obtenir une plus-value conséquente à la revente. Mais attention : pour être loué, stipule la loi, un bien doit notamment avoir une superficie d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond.

 

Avec un budget encore plus serré, vous pouvez vous lancer dans l’achat de parkings. En se référant toujours au marché parisien, vous trouverez rarement des propositions de vente à moins de 10 000 euros avec même des prix pouvant atteindre 30 000 euros ou plus. Toutefois, bonne nouvelle : la location d’un parking peut générer un taux de rendement allant jusqu’à 10 %. De plus, l’investissement est peu risqué car votre déclaration de loyers se pratique comme revenu foncier s'ils sont inférieurs à 15 000 euros par an.  

 

La location d’un logement meublé est-elle intéressante ?

 

Avantage par rapport au logement nu, un contrat de location en meublé n’impose aucune règle en ce qui concerne le dépôt de garantie, les charges, le montant du loyer et donc ses modalités de révision. Votre locataire et vous-même pouvez donc en convenir librement. De votre côté, vous pouvez, trois mois avant l’échéance, faire évoluer le contrat en proposant un renouvellement à d’autres conditions financières que celles définies au départ. Enfin, vous bénéficiez du dispositif dit LMNP (loueur de meublé non professionnel). Ainsi, cela vous permet d’imputer les déficits de l’activité de votre revenu global. À condition de réaliser moins de 23 000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur ou d’en retirer au moins de 50 % de votre revenu.

 

Vous pouvez aussi louer un meublé dans une résidence étudiante. Vu le nombre d’étudiants, le marché est porteur, mais le lieu d’implantation doit être proche d’un campus dans une zone desservie par les transports en commun. Sachez que vous bénéficiez du dispositif LMNP.

 

Quelles sont les différences entre les dispositifs de défiscalisation ?

 

Parmi les dispositifs de défiscalisation possibles dans le logement classique figurent notamment le « Robien recenté » et le « Borloo neuf ». D’autres existent, mais sont plus ciblés comme ceux dits « Loi Malraux » ou « Monuments historiques ». Pour accéder au dispositif Robien recentré, vous devez investir pour louer votre bien pendant au moins neuf ans dans des zones qui connaissent des difficultés en matière de logement. Pendant les sept premières années, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un amortissement égal à  6 % du prix d’acquisition du logement. Pour les deux années suivantes, le taux passe à 4 % de ce prix.

 

Avec le « Borloo neuf », vous devez vous engager au minimum sur neuf ans et ainsi bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement du logement de 50 %. Mais il y a aussi la possibilité de s’engager jusqu’à 15 ans avec une déduction pouvant alors atteindre 65 %. Vous avez droit aussi à une déduction fiscale de 30 % sur les revenus bruts tirés du logement. En contrepartie, un plafonnement des loyers vous est imposé. 

 

L’achat en viager est-il une bonne opération ?

 

Acheter en viager est une option à étudier, mais il savoir que la perspective d’une bonne opération est loin d’être garantie. La durée de versement de la rente viagère et donc le coût du bien sont inconnus lors de la conclusion du contrat, car ils sont liés à la durée de vie du vendeur. Si le décès du vendeur intervient rapidement, le coût du bien est intéressant. Dans le cas contraire, vous risquez de payer le bien à un prix plus important que sa valeur au moment de l’achat.

 

De plus, le contrat de viager prévoit une indexation de la rente sur l'indice des prix à la consommation ou sur l'indice du coût de la construction. Enfin, le vendeur peut exiger que le contrat intègre une grille de majoration, dans l’éventualité de son départ en maison de retraite.

Frédéric Franceschi ©explorimmo 03/04/2008