Le démembrement consiste à séparer un bien immobilier en deux éléments distincts, et ce dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Ainsi, le propriétaire désigne, d’une part, un usufruitier qui jouit du bien - en y résidant ou en le louant - et il désigne, d’autre part, un nu-propriétaire qui possède le bien sans bénéficier du droit d'usage ou de la récolte des fruits.

Aider ses enfants sans se mettre en péril

L’un des cas les plus classiques est celui de parents souhaitant transmettre un bien immobilier à leurs enfants - par exemple leur résidence principale - tout en se garantissant le maintien dans les murs. Avec un démembrement effectué dans le cadre d’une donation sous réserve d’usufruit, ils conservent l’usage du logement tout en le donnant à leurs enfants sous forme de nue-propriété. Ensuite, au décès des parents, les enfants dit nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires. De plus, avec cette formule, ils n’ont pas à s’acquitter de droit de mutation. 

Le démembrement peut aussi intervenir lors d’une succession entre époux, à conditions qu’ils n’y ait pas de donations antérieures ni de dispositions testamentaires. Le conjoint survivant est désigné comme usufruitier du bien - souvent le logement principal -  et en conserve donc l’usage. Anticipant d’éventuels conflits familiaux, cette formule a pour vocation de protéger le conjoint dans l’hypothèse où les descendants du défunt souhaiteraient vendre le bien. Ainsi, jusqu'au décès de l’usufruitier, ils sont seulement nus-propriétaires.

Droit de veto pour l’usufruitier

Quelle que soit la motivation du démembrement, l’usufruitier ne peut pas changer la destination de l'immeuble sans l'accord du nu-propriétaire. De plus, les travaux d’entretien sont à sa charge, sachant qu’il peut déduire une partie de leur montant de son revenu global.  En matière d’impôts locaux, l’usufruitier occupant le bien doit s’acquitter de la taxe d'habitation et de l'impôt foncier. En revanche, lorsque le bien est loué, il paie seulement la taxe foncière. Autre obligation, il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers. 

Le nu-propriétaire, roi sans royaume

Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire à l'exception des travaux occasionnés par la faute ou la négligence de l'usufruitier qui aurait manqué à son devoir de réparation et d'entretien. En cas de manquement, le nu-propriétaire peut contraindre l'usufruitier à faire les réparations qui lui incombent. En cas de refus, il peut demander la fin de l’usufruit.

Si le droit de vente du bien appartient au nu-propriétaire, son exercice dépend de l'accord de l'usufruitier. Lorsque celui-ci accepte la vente, une indemnisation est prévue : soit financière à hauteur de la valeur de son usufruit, soit avec le transfert de son usufruit sur un autre bien. A contrario, si l'usufruitier refuse la vente, le nu-propriétaire peut saisir la justice pour obtenir gain de cause.

Frédéric Franceschi ©explorimmo.com 21/03/2008