Loueur en meuble non professionnel LMNP

Se constituer une épargne, et au passage générer des revenus complémentaires pour votre retraite ? C’est possible, en investissant dans une Location Meublée Non Professionnelle.

En tant que LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, votre investissement immobilier consiste à investir dans un ou plusieurs bien(s) meublé(s) et de le(s) mettre en location. Les revenus générés par les locations meublées sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas au titre des revenus fonciers

Qu’est-ce qu’une « location meublée » ?

La location est dite « meublée » lorsque les locaux sont garnis de tout le mobilier qui permet au locataire d'emménager dans les lieux, avec ses seuls effets personnels. C’est le cas notamment des chambres étudiantes meublées, des locations saisonnières, des chambres d'hôtes, des résidences de tourisme, etc.

Loueur en Meublé : quels avantages et intérêts ?

Fiscalement avantageux, le statut de loueur en meublé permet de bénéficier d’importantes déductions (charges et amortissement) sur les loyers perçus annuellement pouvant aller jusqu’à l’exonération d'impôts.

Le régime fiscal :

-         Vous pouvez imputer les déficits sur les revenus de même nature. C’est-à-dire que si une année, vous réalisez des pertes dans un bien donné en location meublée, et que celles-ci ont absorbé tous les loyers encaissés de l’année, alors ces pertes viendront en diminution des bénéfices réalisés par ailleurs sur une autre activité relevant de la même catégorie d’imposition.

Prenons le cas de deux appartements acquis en LMNP. L’un génère en 2007 des loyers pour 15 000 € tandis que l’autre, à cause de nombreuses réparations à effectuer pour un montant de 5000€, n’a pas pu être loué. Il y a donc un déficit de 5000€ qui pourra venir en diminution des bénéfices réalisés sur l’autre appartement. Ainsi, le LMNP devra déclarer dans la catégorie des BIC : 15 000€-5000 = 10 000€.

-         Vous pouvez déduire les amortissements du bien immobilier sur 20 ou 40 ans. Chaque année, vous aurez le droit de déduire du montant des loyers imposables une fraction du prix d’acquisition du bien. Attention, cette déduction n’est possible que dans la limite des loyers encaissés dans l’année. Ainsi, si pour une année donnée vous n’avez perçu aucun loyer, la déduction n’est pas possible. Et si vous avez encaissé 10 de loyer et que votre amortissement est de 100, alors vous pourrez déduire jusqu’à 10. Les 90 restant ne seront pas perdus puisque vous bénéficiez d’un report des amortissements non déduits sans limitation de durée !

-         En cas de revente, les plus-values réalisées (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition) relèvent pour leur part d’une imposition analogue à celle des particuliers.

-         Si la LMNP porte sur un bien immeuble acquis en neuf, c’est-à-dire qu’il a moins de 5 ans, il sera possible de récupérer la TVA (19,6%) qui aura été préalablement facturée au loueur lors de cette acquisition.

Attention !

Le LMNP n’a pas à se faire enregistrer au registre du commerce et des sociétés (RCS), et ses recettes locatives brutes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ HT.