Loueur en meuble professionnel

Vous disposez d’un pécule à investir et vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier tout en payant moins d’impôts ? Pourquoi ne pas devenir Loueur en Meublé Professionnel ? Explications.

Le LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel, investit dans un ou plusieurs biens meublés et les met en location. Les revenus générés par les locations meublées sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas au titre des revenus fonciers.

Qu’est-ce que la « location meublée » ?

La location est dite « meublée » lorsque les locaux sont garnis de tout le mobilier qui permettant au locataire d'emménager dans les lieux, avec ses seuls effets personnels. C’est le cas notamment des chambres étudiantes meublées, des locations saisonnières, des chambres d'hôtes, des résidences de tourisme, etc.

Quelle différence avec le LMNP ?

Contrairement au loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), pour être considéré comme LMP il y a un préalable : être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ensuite, cette activité doit procurer plus de 23 000 € de recettes brutes par an, ou bien plus de 50 % de son revenu global.

Enfin, fiscalement, le LMP est imposé à raison des loyers qu’il perçoit dans la catégorie des BIC professionnels.

Loueur en Meublé Professionnel : quels avantages et intérêts ?

Fiscalement avantageux, le statut de loueur en meublé permet de bénéficier d’importantes déductions (charges et amortissement) sur les loyers perçus annuellement pouvant aller jusqu’à l’exonération d'impôts.

Avec le régime fiscal du LMP :

-         Vous pouvez imputer les déficits sur les revenus de même nature. C’est-à-dire que si une année, vous réalisez des pertes dans un bien donné en location meublée, et que celle-ci ont absorbés tous les loyers encaissés de l’année, alors ces pertes viendront en diminution des bénéfices réalisés par ailleurs sur une autre activité relevant de la même catégorie d’imposition.

Prenons le cas de deux appartements  acquis en LMP. L’un génère en 2007 des loyers pour 15 000 € tandis que l’autre, à cause de nombreuses réparations à effectuer pour un montant de 5000€, n’a pas pu être loué. Il y a donc un déficit de 5000€ qui pourra venir en diminution des bénéfices réalisés sur l’autre appartement. Ainsi, le LMNP devra déclarer dans la catégorie des BIC 15 000€-5000 = 10 000€.

-         Vous pouvez déduire les amortissements du bien immobilier sur 20 ou 40 ans : c’est-à-ire que chaque année, vous aurez le droit de déduire du montant des loyers imposables une fraction du prix d’acquisition du bien (hors terrain). Attention, cette déduction n’est possible que dans la limite des loyers encaissés dans l’année.

-         En cas de revente, vous bénéficiez d’une exonération de la plus-value si elle intervient 5 ans après l’acquisition du bien donné en location meublée. Attention, dans ce cas, les recettes doivent être inférieures à 250 000€.

Par ailleurs, il faut préciser qu’en cas d’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, il est possible de demander aux services fiscaux le remboursement de la TVA que vous avez payé au moment de l’acquisition. Et en cas de revente du bien avant 20 ans, le prorata de TVA est à reverser