Evaluer valeur d'un bien pour donation

Vous souhaitez faire don d’un immeuble à l’un de vos proches. Savez vous comment évaluer sa valeur ?

La valeur du bien que l’on souhaite donner sert de base au calcul des droits de donation que le donataire, ou le cas échéant le donateur, devra payer afin de légaliser fiscalement la donation. Ces droits sont assis sur une déclaration estimative. Mais comment estimer de façon valable le bien objet de la donation ?

 

Principe : retenir la valeur vénale réelle

En principe, les biens sont évalués à leur valeur vénale réelle au jour de la donation. Cette valeur correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente d’un bien déterminé (maison…), à un moment donné.

 

Cette valeur vénale réelle tient compte notamment des données du marché mais aussi de ses particularités : physiques, juridique et économique.

 

Exemple : l’évaluation d’une maison

Pour l’évaluation d’un bien immobilier tel qu’une maison, il faudra nécessairement tenir compte :

 

-         d’éléments physiques tels que sa situation géographique, ses possibilités d’accès, sa superficie et sa configuration, les éventuelles possibilités de culture du sol ou sous-sol…

-         d’éléments juridiques tels que la réglementation d’urbanisme, l’existence de servitudes ou d’une indivision qui diminuent sensiblement la valeur de la maison

-         de son environnement économique : proximité d’autres commerces, possibilité de le transformer ou non en local commercial le cas échéant…

-         des données du marché de l’immobilier local par rapport à des transactions récentes portant sur des maisons comparables en qualité (piscine, absence de vis-à-vis…) et en quantité (métrage au sol, existence de dépendance…).

 

Attention, si la maison est occupée il convient de tenir compte de sa valeur vénale réelle libre de toute occupation.

 

Déduire les dettes !

L’évaluation doit tenir compte des dettes contractées par le donateur en vue de l’acquisition du bien, ou dans l’intérêt de ce dernier (réparations…). Attention, cette possibilité n’est offerte qu’à la condition que l’ensemble de ces dettes (emprunts…) soit mis à la charge du donataire dans l’acte de donation.

 

Bon à savoir

Ne cédez pas à la tentation de minorer l’évaluation du bien immobilier (terrain, maison…) que vous souhaitez donner. Car en cas de revente du bien par le donataire, le calcul de la plus-value au taux global de 27% se fera sur cette base, et donc l’imposition peut être plus lourde si le cours de l’immobilier local s’envole !

 

Exemple : vous estimez à 100 000€ une maison que vous donnez à votre fils et qui en réalité en vaut le double. Dans l’immédiat, les droits de donation seront calculés sur la base de 100 000€ au lieu de 200 000€, ce qui peut paraître avantageux. Mais si votre fils souhaite vend cette maison à 300 000€, le calcul de sa plus-value se fera sur la base de 300 000€-100 000€ = 200 000€, au lieu d’un calcul de la plus-value sur la base de 200 000€-100 000€=100 000€ !

Dominique Owona ©explorimmo.com 25/03/2008