Faq

Existe-t-il une méthode spécifique pour évaluer un bien de rapport ?

Pour un bien acquis à titre d’investissement, la méthode de comparaison peut être retenue. Elle peut aussi être couplée avec la méthode de capitalisation qui consiste à déterminer la valeur vénale du bien en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire bailleur, un taux de capitalisation lui-même variable selon les régions : en brut autour de 3,5% à Paris, 4,5% en Ile de France, 7% et plus en province. Les données fournies par l’Observatoire des loyers Clameur font office de références sérieuses. Reste que là encore, il faut pondérer le loyer en fonction de la qualité de l’immeuble, des prestations, de la qualité intrinsèque du bien, du confort, de l’étage…ce qui ne se traduit jamais dans des statistiques. Et cette pondération peut osciller à la hausse comme à la baisse. 

Faut-il recourir à l’expertise d’un professionnel ?

Pour s’assurer d’une bonne évaluation et ne pas être exposé aux réprimandes de l’administration fiscale, le recours à un professionnel, expert ou notaire, est un gage de sécurité. Pour un « avis de valeur » avec visite d’un appartement « standard » et rapport sommaire, il vous faut tabler sur 300 euros. Pour le même « avis » un bien atypique pour lequel l’expert passe plus de temps, la facture frise les 1 000 euros. Pour une expertise affinée avec rapport détaillé contenant des éléments de référence, il faut prévoir entre 1 500 et 4 000 euros selon la complexité du ou des biens et donc du temps passé à visiter et à rédiger. En cas de simple actualisation et de vérification de cette expertise élaborée, il faut envisager de débourser un peu moins de 1 000 euros.

Je vais vendre mon appartement fin avril. Mon syndic me dit que je dois régler l’intégralité de la provision des charges du second trimestre. Est-ce- normal ?

 Tout à fait, vous êtes redevable de la provision qui est exigible au jour de la vente, les provisions étant appelées le premier jour du premier mois du trimestre comme l’indique le décret du 17 mars 1 967. Cela dit, le jour de la vente, si l’acquéreur en est d’accord, une régularisation des charges peut s’effectuer au prorata temporis.