En tant que bailleur vous allez toucher des loyers. Reste à savoir comment des revenus locatifs vont être imposés. Mode d’emploi de l’imposition de vos revenus fonciers.

Dès lors que vous louez un bien immobilier vide produisant des revenus directs ou indirects (SCI, SCPI, OPCI,…), est imposable au titre des revenus fonciers. Sauf si vous vous placez sous le régime du micro foncier, c'est-à-dire si vous ne percevez pas plus de 15 000 euros par an, vous êtes imposé sur la différence entre les loyers encaissés au cours de l’année et les charges liées au bien, payées au cours de la même année.

Les revenus imposables

Il s’agit des loyers réellement perçus durant l’année d’imposition.

Les charges déductibles

Dans le régime réel d’imposition, le bailleur peut déduire toutes ses charges pour leur montant réel. Peuvent  être déduits, les travaux d’entretien et de réparation, de même que les travaux d’amélioration (sauf si vous avez opté pour un régime permettant l’amortissement comme Borloo, Robien…), les  frais de gestion et d’administration du bien. Par exemple, la rémunération du gardien, du gestionnaire (honoraires, commissions…) et les frais de procédure. Quant aux  autres frais divers (frais de correspondance, de téléphone…), ils sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par an. Toutes les charges défalquées doivent pouvoir être justifiées.

La déduction forfaitaire

La déduction forfaitaire de droit commun de 14 % a été supprimée pour tenir compte de la réforme fiscale entrée en vigueur depuis le 1^er janvier 2006. Celles liées à certains régimes fiscaux sont également supprimées (Besson, Robien par exemple).

Les intérêts d’emprunt

Si vous avez emprunté pour financer le logement que vous louez, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier. Seuls les intérêts payés pour l’année de référence, sont déductibles du revenu foncier. S’y ajoutent les frais liés à l’emprunt : frais de garantie (hypothèque, privilège, honoraires de notaire s’y rapportant, mainlevée hypothécaire…), frais de dossier et de commission prélevés par la banque, primes d’assurance liée à l’emprunt.

Le déficit foncier

Sous le régime réel des revenus fonciers, si vous avez plus de sorties que de rentrées, vous créez un déficit foncier que vous pouvez déduire de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent de déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le régime Micro Foncier

Si vous déclarez 15 000 euros maximum de revenus fonciers bruts par an, vus êtes forcément placé sous le régime micro foncier. Vous devez déclarer les loyers bruts perçus au cours de l’année. Vous ne déduisez aucune charge. En revanche, bous bénéficiez d’une déduction forfaitaire majorée. Celle-ci s’élève désormais à 30 % (40 % avant 2006). Le micro foncier a l’avantage de la simplicité. Il n’est, en effet, pas nécessaire d’utiliser le formulaire n° 2044. Il suffit d’inscrire vos loyers bruts sur la déclaration de revenus n° 2042 et l’administration fiscale se chargera d’appliquer l’abattement de 30 %.

Christine Lambert ©explorimmo.com 13/03/2008