Selon votre statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) et les revenus perçus au titre de cette activité, plusieurs régimes coexistent.

LMP ou LMNP ?

Cette distinction est essentielle pour le régime fiscal dont vous pouvez bénéficier. Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, vous devez tirer de l’activité de loueur au moins 23 000 euros de recettes par an ou que celles-ci soient au minimum égales à 50 % de votre revenu global. D’autre part, que vous soyez inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur en meublé professionnel. Sachez toutefois que pour obtenir 23 000 euros de revenus, il faut généralement investir 450 000 à 500 000 euros dans un logement. De ce point de vue, le statut du loueur en meublé non professionnel est beaucoup moins contraignant. Seul impératif : ne pas dégager plus de 23 000 euros de recettes par an ou que celles-ci ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus.

Le régime de la micro entreprise

Professionnel ou non, vous pouvez bénéficier de ce statut. A condition que votre chiffre d’affaires, autrement dit vos loyers hors taxes, n’excèdent pas 76 300 euros par an. Il vous suffit alors de porter sur votre déclaration de revenus (imprimé 2042) le montant brut de vos recettes. L’administration fiscale se charge ensuite de calculer directement le bénéfice net imposable en y appliquant un abattement forfaitaire de 71 % sensé compenser les frais liés au logement. Il n’est donc plus possible de déduire quoi que ce soit d’autre au titre des charges ou de l’amortissement du logement.

Le régime réel

Si vos frais sont supérieurs à l’abattement proposé dans le régime de la micro entreprise, vous êtes placé sous le régime réel. Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs excèdent 76 300 euros. Dans ce cas, vous déduisez toutes les charges relatives au bien : frais d’acquisition du bien (honoraires du notaire, commission…), intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, charges de copropriété, frais d’assurance, taxes foncière et professionnelle, frais de comptabilité. Il faut toutefois savoir que l’amortissement du bien comme du mobilier ne peut, en aucun cas, entraîner un déficit foncier imputable sur le revenu global, leur déduction ne pouvant excéder, au titre d’un même exercice, le montant des loyers diminué des autres charges du logement (entretien, réparation...). Les amortissements non déduits sur un exercice sont reportables sans limitation de durée.

Avantage fiscal

Si vous êtes sous le statut de loueur en meublé professionnel, vous avez la possibilité d’imputer vos déficits sur votre revenu global sans aucune limitation. Si vous êtes sous le statut de loueur non professionnel, vous ne pouvez les imputer que sur vos revenus des cinq années suivantes. De même, en LMP, vous échappez à la taxation sur les plus values en cas de revente si vous exerciez cette activité depuis au moins 5 ans et que vos recettes n’excèdent pas 250 000 euros TTC. Au-delà, vous pouvez obtenir une exonération partielle. Sous le statut LMNP vous n’y avez pas droit. Vous n’aurez pas meilleur traitement au regard de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) alors que le loueur professionnel profite d’un régime de faveur sous certaines conditions.

Christine Lambert ©explorimmo.com 13/03/2008