Sous ce vocable un peu barbare, se cache une offre qui se caractérise par sa qualité et des emplacements souvent prestigieux. « L’offre est surtout concentrée à Paris et en région parisienne, indique Stéphane Imowicz, le président directeur général d’Ad Valorem, depuis quelques années, le marché enregistre quelque 6 000 ventes par an ». Emanant des investisseurs institutionnels (banques, compagnies d’assurances…), cette offre est encore assez abondante. Mais elle devrait se réduire rapidement. Autant saisir l’occasion tout de suite. Mais comment acheter un logement « à la découpe » ? Plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

Vous êtes locataire
Vous êtes locataire et le propriétaire de votre immeuble décide de vendre tous les appartements, lot par lot. Une vente qui vous permet d’acheter avec une petite décote. « Par rapport aux prix parisiens, la décote est de l’ordre de 8 à 10 %  », précise Stéphane Imowicz. Une occasion à saisir pour vous. D’autant que vous êtes prioritaire. Votre propriétaire est, en effet, tenu de vous informer de la vente. Il doit organiser une réunion d’information et confirmer par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente. A partir de là, le propriétaire doit respecter un délai de trois mois avant d’envoyer une offre de vente écrite (art. 10 de la loi du 31 décembre 1975). A réception de cette offre, vous disposez de deux mois pour faire jouer votre droit de préemption. Si vous n’exercez pas ce droit, vous avez au moins la possibilité de rester dans les lieux jusqu’au terme du bail, voire au-delà, si le nouveau propriétaire l’accepte, ou encore si votre situation ne vous permet pas de déménager (revenus modestes, personnes âgées, malades…).

Vous cherchez un logement libre
Dans les ventes « à la découpe », on peut aussi trouver des logements inoccupés. « Nous en avons assez peu, car beaucoup de locataires usent de leur droit de préemption et achètent leur logement, poursuit Stéphane Imowicz, lorsque nous mettons en commercialisation, nous n’avons pratiquement plus à vendre que des logements occupés». Et si vous avez la chance d’en trouver un, ne vous attendez pas à une décote. Car dans ce cas, le prix reflètera la réalité du marché. En contrepartie, vous êtes assuré d’un patrimoine de qualité, bien entretenu et qui se valorisera forcément au fil des ans.

Vous souhaitez investir
Avec la vente « à la découpe », vous achetez le plus souvent un logement déjà occupé par un locataire. « L’offre occupée est beaucoup plus significative et les investisseurs s’y intéressent beaucoup, note encore Stéphane Imowicz. Avantages de la formule : vous bénéficiez d’un bel emplacement à un prix minoré de 5 à 10 % selon la durée du bail restant à courir. Plus cette durée est longue, plus la décote est importante. Vous n’avez pas à trouver un locataire et vous percevrez les loyers immédiatement. Vous saurez également s’il est bon payeur. Surtout s’il est en place depuis longtemps. Auquel cas, le loyer sera peut-être légèrement en dessous des prix du marché locatif actuel puisqu’il aura seulement été revalorisé en fonction de l’indice du coût de la construction. Mais, vous êtes assuré de sa régularité dans ses paiements et vous pouvez compter sur ce complément de revenu. Et puis, si vous avez dans l’idée de récupérer votre logement pour l’occuper vous-même, vous pourrez toujours donner congé à votre locataire à l’échéance du bail. Il vous faudra cependant respecter scrupuleusement la procédure (délai pour congé à respecter, relocation d’un locataire âgé…).

Colette Lambert ©©explorimmo 29/06/2006