Vendre à son locataire

Plusieurs cas de figures permettent à votre locataire de mettre en avant son droit de préemption.

Le congé classique pour vente libre

Si vous voulez vendre votre bien sans garder votre locataire, vous devez le lui proposer en priorité  au plus tard six mois avant la fin du bail et lui faire part de votre offre de prix. Et si votre locataire « fait ménage » avec vous depuis de longues années, la courtoisie autorise à ce que vous le préveniez même avant ce délai et par un simple coup de téléphone. Toutefois, le congé pour vente est encadré par la loi du 06/07/1989.

Dès lors, et dans les règles données ci-dessus, ce congé vaut offre de vente au profit de votre locataire et cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration ce délai, s’il refuse l’offre, il est déchu de plein droit de tout type d’occupation. S’il accepte l’offre, il dispose  à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois dans la réalisation de l’acte de vente.

Lorsque votre locataire doit recourir à un prêt, le délai de réalisation de vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est alors prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation. A l’issu de ce délai et si la vente ne s’est pas faite, le locataire est déchu de plein droit. (article 15, alinéa 2, loi du 06/07/1989).

Toujours dans le cas d’un congé pour vente libre, si en tant que bailleur vous décidez de faire une offre extérieure à celle que vous proposez à votre locataire et que de plus, le prix est plus attractif, votre notaire doit en informer votre ancien locataire sous peine de voir la vente nulle de plein droit. L’offre, au profit de votre locataire est valable un mois. Et s’il accepte, le processus est reparti à savoir deux mois pour se prononcer s’il achète sans prêt et quatre mois s’il a recours à un emprunt.

Le congé pour logement occupé dans le cadre d’une vente « en bloc »

La loi Aurillac du 13/06/2 006 crée un droit de préemption au profit du locataire lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de 10 logements. Vous êtes alors considéré comme un investisseur assimilé aux investisseurs institutionnels. Ce droit s’applique si vous ne vous engagez pas à proroger le contrat de bail en cours avec les locataires en place, pendant six ans à compter de l’acte notarié de vente et si la commune n’exerce pas son droit de préemption pour maintenir les locataires en place.

Vous devez notifier à chaque locataire le prix et les conditions de la vente pour le bien qu’il occupe. La notification vaut offre de vente pendant quatre mois. A défaut de pouvoir acheter, le locataire en place bénéficie d’un certain nombre d’aménagements : prorogation d’un mois par année d’ancienneté pour les locataires depuis plus de six ans, prolongation du bail de 30 mois pour motifs légitimes, renouvellement automatique pour six ans aux locataires handicapés ou âgés de plus de 70 ans et non redevables à l’ISF. Anne Lenoir.

Faq

Mes locataires sont pacsés. A qui dois-je envoyer le congé ?

Pour être valable, le congé doit être adressé à chaque signataire du bail par lettre recommandée avec accusée de réception. Le cas échéant, le congé est inopposable au locataire pacsé qui n’a pas été avisé. A une exception près, lorsque le Pacs a eu lieu après la signature du bail. Le délai de préavis court à compter du jour où votre locataire reçoit en mains propres le congé et donc à la date de la réception effective de la lettre recommandée.

Anne Lenoir ©explorimmo.com 13/03/2008