Première étape : vous détectez des ventes de biens de même nature en vous référant aux chiffres communiqués par les notaires et en croisant plusieurs paramètres. Tout d’abord, la catégorie de biens (appartement, maison de ville, hôtel particulier, maison avec terrain, loft, grange…) ; puis le secteur géographique.  Il faut resserrer la zone géographique, allant de la commune au quartier, à la rue voire au même coté de la rue pour des raisons d’exposition,  l’idéal étant un bien dans le même immeuble.

Vous devez également prendre en en compte la proximité des commerces de quartier, bien pratiques. Mais un appartement au-dessus d’un marchand de primeurs qui se fait livrer à six heures du matin ou au dessus d’un restaurant qui ferme à minuit peut être facteur d’une décote. Par ailleurs, la desserte toute proche d’un métro, d’un tramway ou d’une gare est un facteur favorable, excepté si elle occasionne des nuisances sonores. Enfin, la notoriété du quartier pèse aussi dans le prix. Mais la restructuration d’un quartier jadis populaire fait aussi grimper les valeurs. 

Seconde étape, vous affinez l’analyse en tenant compte de certains facteurs susceptibles de corriger la valeur, à la hausse comme à la baisse. Il faut alors aller dans le détail pour détenir les caractéristiques physiques du bien : la qualité des matériaux à l’extérieur ( pierre de taille, crépi, briques, tuffeau…) et à l’intérieur (parquet, carrelage, moquette…) ; l’étage , sachant que les prix montent au fur et à mesure que l’appartement s’élève , excepté pour un immeuble sans ascenseur ;  l’orientation ,la présence ou non d’un grand balcon ou d’une terrasse qui, même pondéré, renchérit le prix du bien  ou la présence d’un parking ; l’état d’entretien du bien, mais aussi celui de l’immeuble…

Avec tous ces éléments physiques et si le bien ne souffre d’aucune particularité juridique (SCI, indivision, démembrement de propriété), la comparaison est assez aisée. En revanche, pour les biens atypiques, certains critères ont une belle valeur ajoutée : immense pièce de réception avec cheminée, terrasse entourant tout l’appartement, parc ou  bois à la campagne, vue mer à 180°…) ; et d’autres sont porteurs de moins-value ( terrain trop exigu, servitude de passage notamment en bord de mer avec le chemin des douaniers, mitoyenneté, nuisances sonores avec un TGV qui file à toute allure, des « Mirages » qui s‘entraînent …)…Au final des éléments d’expertise qui relèvent d’un grand bons sens.

Anne Lenoir ©explorimmo.com 13/03/2008