Vente bien immobilier viager

Vendre son bien en viager permet de toucher un capital, et surtout une rente à vie. Une formule qui a le vent en poupe avec l’allongement de la durée de vie.

Transfert de propriété

Vendre votre bien en viager, c’est en transférer la propriété à un tiers, le débirentier, qui, en contrepartie, va verser, à vous, crédirentier, une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle jusqu’à votre décès. Rente qui peu améliorer la retraite. Ce système de vente est bien encadré par la loi et par les professionnels spécialisés mais il repose sur une condition impérative : l’aléa. La vente en viager est donc un contrat aléatoire dans la mesure où, au départ, personne ne peut dire qui va faire la meilleure affaire. Et la plus célèbre illustration est celle de Jeanne Calment qui est décédée bien après son débirentier. 

Viager libre ou occupé

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur (crédirentier) n’en conserve pas l’usage, et l’acquéreur (débirentier) peut donc l’occuper immédiatement ou le louer. Mais son prix est également plus élevé et se situe dans la valeur du marché du bien de cette catégorie (quartier, environnement, état de l’immeuble, typologie du bien, état du bien…).

Pour le vendeur, le prix total du bien est converti en rente.

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur devient usufruitier, il conserve le droit d’y habiter ou d’en recueillir les loyers. Dans ce cas, le montant du prix de vente tient compte d’un abattement pour l’usufruit et l’occupation. Et le montant de la rente est moindre.

Le calcul du prix

Deux éléments à prendre en compte : le bouquet et le montant de la rente, autrement dit, le capital et le loyer.

-Le bouquet est la somme d’argent versée comptant par le débirentier. Son montant se définit librement entre les deux parties au contrat mais il n’est en rien obligatoire. Pour le vendeur, il constitue une somme qu’il peut utiliser à sa guise. Mais ce bouquet viendra en déduction du prix de vente pour calculer la rente viagère. En général, il ne dépasse pas 40% de la valeur totale estimée.

-La rente. Son calcul est inévitablement aléatoire puisqu’il repose sur des critères qui tiennent compte des tables de mortalité même si ces dernières sont établies selon des statistiques élaborées. Seul reproche à ces tables : elles ne sont pas toujours très récentes et ne tiennent pas forcément compte de l’évolution rapide de l’allongement de la vie et de la différence, là encore assez nouvelles, entre hommes et femmes. Cependant le calcul reste adossé à ces tables qui prennent en compte l’âge du crédirentier mais aussi sur le fait que le viager puisse être pris sur une ou deux têtes. Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant l’accord des parties au contrat. L’indice de référence est libre mais celui des prix à la consommation semble le plus approprié.

 

La répartition des charges

 

Elle s’apparente à celui de la répartition des charges entre locataires et propriétaires. Au crédirentier de préserver le bien et de le maintenir en bon état en assurant les réparations d’entretien courant, au débirentier de prendre en charge les gros travaux comme la réfection d’une toiture, l’installation d’un ascenseur, le ravalement…Pour le crédirentier, c’est l’assurance de ne pas avoir de charges trop lourdes à payer.

 

Faq

 

Je veux vendre mon bien en viager. Quelles sont les précautions à prendre pour que la rente me soit versée ?

 

 Vous pouvez inclure, dans l’acte notarié, une clause résolutoire selon laquelle la vente sera annulée en cas de non paiement des arrérages. D’autre part et toujours dans l’acte notarié, vous pouvez imposer votre privilège sur l’immeuble vendu afin d’être payé du prix.

 

Et si mon acquéreur décède, la rente peut-elle continuer à être versée ?

 Absolument, les héritiers du débirentier étant tenus de s’honorer de la vente jusqu’à votre décès.

 

Dans quels cas la vente en viager peut-elle être annulée ?

 

Deux cas apparaissent le plus fréquemment : lorsque le prix est jugé insuffisant par l’administration fiscale et lorsque l’aléa (article 1 964 du code civil) n’existe pas soit parce que le vendeur se savait atteint par la maladie et que son décès intervient dans les 20 jours après la signature de l’acte, soit parce que le débirentier savait son vendeur atteint d’une maladie le condamnant à court terme.

Anne Lenoir ©explorimmo.com 13/03/2008