Impots plus value vente immobiliere

La cession d’un bien immobilier à titre onéreux peut occasionner pour le vendeur le paiement d’un impôt sur la plus-value sauf s’il s’agit de sa résidence principale.

Les biens imposables

 

Il s’agit d’immeubles bâtis  ou non (terres, vignes, forêts)  mais aussi des droits relatifs à des immeubles tels que l’usufruit, la nue-propriété ainsi que les parts de société à dominante immobilière dès l’instant où ils sont vendus avant les 15 années de détention.

 

Les biens exonérés

 

Votre résidence principale ainsi que ses dépendances immédiates et nécessaires ;

Les biens que vous détenez depuis plus de 15 ans, votre résidence secondaire par exemple ; les biens dont le prix de cession est inférieur ou égale à 15 000 euros ; les biens qui vont être expropriés, les biens échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ; les titres de sociétés à dominante immobilière détenus depuis plus de 15 ans.  

 

Le calcul de l’impôt

 

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Mais certains éléments viennent minorés ou majorés ces deux données. Le prix de cession, celui consigné dans l’acte de vente, est minoré de certains frais supportés par le vendeur,  comme ceux occasionnées par les diagnostics immobiliers obligatoires, les frais de mainlevée d’une hypothèque, la commission versée à un agent immobilier , honoraires d’architecte pour étude préalable au permis de construire. Il est majoré de certaines charges et indemnités, par exemple, dans le cas d’un logement loué, des indemnités d’éviction versées au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur. Le prix d’acquisition est celui qui a effectivement été payé par le vendeur, tel qu’il apparaît dans l’acte de vente. Il est majoré de frais et dépenses bien spécifiques à savoir les frais liés à l’acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ; ceux liés à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (7,5% du prix d’acquisition). Par ailleurs, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration retenus, soit sur leur montant réel, soit forfaitairement (15% du prix d’acquisition) sous réserve que le bien ait été acquis voici plus de 5 ans. Une fois dégagée cette plus-value brute, il existe deux abattements : 10% chaque année de détention au-delà de la cinquième année et un forfait de 1 000 euros. Sur la somme ainsi comptée, s’applique le prélèvement libératoire de 27%(impôt forfaitaire de 16% e+ 11% de contributions sociales).

 

Le paiement

 

Le notaire chargé de la vente endosse le costume de percepteur. En tant que vendeur d’un bien de moins de 15 ans et qui n’est pas votre résidence principale, vous n’avez rien à faire, pas même à remplir le fameux imprimé 2 049. Votre notaire calcule tout pour vous  et il effectue la déclaration de plus-value en même temps que celle de la publicité foncière. Il ne vous reste qu’à signer l’imprimé administratif.

 

Faq

 

Je viens de mettre en vente ma résidence principale mais je ne l’habite plus depuis six mois étant logée chez un ami. Vais-je devoir payer la plus-value ou suis-je toujours exonéré ?

 

 L’administration fiscale accorde quelques clémences et admet certaines exceptions. Ainsi, si vous avez occupé votre logement, à titre de résidence principale, jusqu’à sa mise en vente mais que vous logez ailleurs lors de la date de la vente, vous pouvez échapper à l’impôt. A condition qu’entre la « désertion » de votre résidence et la réalisation de la vente il s’écoule « un délai normal », laissé à son appréciation. Cependant, plus le temps va être long, moins il risque de jouer  en votre faveur. 

 

La place de parking que j’ai acheté en même temps que ma résidence principale peut-elle échapper à la taxation ?

 

  Votre place de parking échappe à l’impôt sur la plus-value à deux conditions. D’une part, elle doit être vendue en même temps que votre habitation principale et d’autre part elle doit être située dans un rayon de moins d’un kilomètre par rapport à votre habitation.

Anne Lenoir ©explorimmo.com 13/03/2008