Fonctionnement d'une copropriete

La vie en copropriété implique le respect d’un règlement intérieur. Il s’impose à tous et porte sur des sujets majeurs, comme les charges et les travaux.

Quels sont les principes d’organisation d’une copropriété ?

 

Une copropriété est répartie par lots entre l’ensemble des propriétaires. Chaque lot comprend une partie privative, le logement, et des parties communes, c’est-à-dire une quote-part de la copropriété (cour, escaliers, toiture…). Donc chaque propriétaire détient une partie de l’immeuble qui est évaluée en tantièmes et qui est proportionnelle à la valeur de son logement.

 

Votre part précise doit vous est donc communiquée lors de la signature du contrat de vente devant notaire.

 

Côté gestion, les décisions sont prises dans le respect du règlement intérieur, par le syndicat de copropriété composé de l’ensemble des copropriétaires, et du syndic qui  les met en œuvre.  

 

Est-il obligatoire d’assister aux assemblées générales ?

 

Votre présence en assemblée générale n’est pas obligatoire et, en cas d’absence, vous pouvez vous faire représenter. Il suffit de confier un mandat à un autre copropriétaire ou même à une personne extérieure à l’immeuble. Les documents remis pendant les débats (devis d’entrepreneurs, pièces techniques relatives à des travaux…) sont à réclamer auprès du syndic Petite précision : une assemblée générale doit être convoquée au moins une fois par an. En général, c’est le syndic qui en propose les dates en fonction des événements liés à la copropriété. À l’occasion des assemblées générales, vous êtes libre de donner votre opinion oralement et à travers le vote. 

 

Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

 

Avant tout, sachez que c’est la loi qui impose l’existence d’un syndic par copropriété. Cette fonction nécessite d’être titulaire d’une carte professionnelle dite de « gestion immobilière » délivrée en préfecture.  Désigné par l’assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires, le syndic doit exécuter ses décisions et faire appliquer le règlement de la copropriété. Ainsi, le syndic s’occupe de la logistique quotidienne de la copropriété (entretien, recrutement éventuel de personnel comme les gardiens…). Sa mission est aussi très importante en matière de gestion du budget prévisionnel.

 

En fait, c’est une profession qui nécessite des compétences administratives, juridiques, comptables et techniques. La durée maximale d’un mandat de syndic est de trois ans, mais il peut être renouvelé à partir d’un nouveau contrat. S’il ne donne pas satisfaction, un syndic peut être révoqué. La décision se prend en assemblée générale, sur la base de motifs sérieux car rien n’empêche le syndic d’engager des poursuites pour rupture abusive de contrat.

 

Comment se répartissent les charges versées par les copropriétaires et quelle est leur utilité ?

 

Le règlement intérieur définit les types de charges et les copropriétaires les paient en fonction de leur part dans l’immeuble. Il y a des charges générales dont l’affectation porte sur les parties communes et sur l’administration de l’immeuble, soit le paiement du syndic. Il y a aussi des charges spéciales qui concernent les éléments d’équipements (ascenseur, installation de chauffage, sécurisation …).

 

Sur une année, un budget prévisionnel est établi pour gérer les dépenses courantes et, pour y faire face, le syndic vous réclame un paiement de provision chaque trimestre. En cas d’opérations non prévues au budget, le syndic peut vous demander une provision supplémentaire.

 

Comment se décident des travaux et doit-on les payer si on arrive dans une copropriété après leur vote ?

 

Hormis les travaux courants et urgents, lesquels sont gérés dans des conditions précises par le syndic, tous les travaux nécessitent un vote de l’assemblée générale. De nombreux travaux sont imposés par les lois et les règlements en vigueur. Donc, l’assemblée générale est tenue de les engager. Exemple, avec le ravalement des façades. Il peut arriver que des travaux soient engagés au service exclusif de certains copropriétaires. Ils sont votés en assemblée générale, mais sont à la charge des intéressés. C’est, par exemple, le cas de certains aménagements extérieurs de l'immeuble, comme l’installation de stores. 

 

Enfin, en entrant dans une copropriété, vous risquez d’avoir à payer des travaux décidées avant votre arrivée. Il est donc important, lors de la phase d’achat de votre bien, de vous renseigner auprès de l’agent immobilier, pour connaître les éventuels chantiers en cours.

Frédéric Franceschi ©explorimmo 03/04/2008