En cours de bail, des travaux sont toujours possibles. Reste à trouver un accord sur leur degré et leur paiement.

A la charge du propriétaire

Logement décent

Le propriétaire est tenu de proposer un logement décent au locataire, selon le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

 

Réduction de loyer

À défaut d’accord, la justice précise la nature des travaux à effectuer et le délai de leur exécution. Le juge peut aussi réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à la réalisation des travaux. Si le logement est juste en mauvais état, rien n’empêche propriétaire et locataire de s’accorder sur les travaux à réaliser, en insérant une clause expresse dans le contrat de bail, laquelle précise aussi qui en est chargé les travaux. Si c’est le locataire, en contrepartie, il bénéficie d’une réduction de loyer pendant une période donnée.

 

Usage d’habitation

Autre obligation du propriétaire : l’entretien du logement dans un état propre à un usage d’habitation, ce qui implique d’y faire toutes les réparations nécessaires À titre d’exemple, cela peut concerner le changement d’un chauffe-eau ou d’une cuvette de toilettes. Enfin, le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’il n’y a pas de transformation du logement. Ainsi, rien ne s’oppose à l’installation d’une mezzanine par le locataire, mais abattre une cloison est interdit.

 

 

A la charge du locataire

 

Entretien courant

Bien entendu, le locataire a aussi des responsabilités, notamment en cas de dégradations dans le logement. De plus, le locataire doit effectuer l’entretien courant du logement et de ses équipements dans le cadre des réparations locatives. À l’intérieur du logement, elles portent notamment sur le maintien en état de propreté des plafonds, des murs et des cloisons. Idem pour les peintures, tapisseries, parquets, moquettes et autres revêtements de sol. Sont aussi concernés l’entretien des installations de plomberie : canalisations d’eau (remplacement de joints et de colliers) et des canalisations de gaz (remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement). S’y ajoute aussi l’entretien des équipements d’installations d’électricité (remplacement des interrupteurs, prises de courant)…

 

L’extérieur du logement, le cas échéant, est aussi concerné par les réparations locatives avec les jardins privatifs, les terrasses, les portes et fenêtres.    

 

(1) La liste complète des réparations locatives se trouve dans le décret du 26 août 1987 pris en application de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif.

 

En cas de gros travaux…

 

Parfois, en cours de bail, des travaux sont impératifs et rendent le logement inhabitable. Si, dans le cadre prévu par la loi, le propriétaire exerce son droit de reprise sur son bien, il est tenu de proposer un nouveau logement au locataire. Quand cela se fait à titre définitif, le nouveau logement doit présenter des caractéristiques identiques à l’ancien.

Frédéric Franceschi ©explorimmo 03/04/2008