Normalement, les obligations entre propriétaire et locataire se réduisent à peu. Ils s’accordent pour contracter, se satisfont pleinement de l’absence de l’autre - l’un loge, l’autre paie - puis se quittent sereinement à l’issue du bail. C’est souvent le cas avec un logement sans histoire et un locataire régulier. Régulier dans le paiement de ses loyers et de ses charges, mais aussi dans ses obligations de maintien, en l’état, du logement. 

 

C’est dès le début de l’histoire que se joue la teneur des relations à venir. Le logement doit être loué décent comme le précise le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Et la marge de manœuvre du propriétaire est nulle. Seule question à se poser : peut-on vivre normalement dans mon bien ? C’est-à-dire être en sécurité et à l’abri des intempéries, se chauffer et cuisiner, effectuer les actes quotidiens d’hygiène…

 

Concernant la notion de « bon état », tout se discute. Propriétaire et locataire ont la possibilité de s’accorder, en premier lieu financièrement, pour effectuer aménagements ou travaux qu’ils jugent utiles. 

 

Gare à l’arrêt de paiement de riposte

 

Pour « x » raisons, quand un locataire estime que le propriétaire ne respecte pas ses obligations, rien ne l’autorise à cesser de payer ses loyers et ses charges. Ce peut être tentant, mais cela revient à faire justice soi-même. Et dans l’éventualité d’une procédure devant un tribunal, c’est du plus mauvais effet devant un juge.

 

À l’opposé, jeter dehors manu militari un locataire - quand bien même il aurait cessé de payer ou/et aurait dégradé le logement - est interdit. Dans ce cas, le propriétaire peut être lourdement sanctionné par les tribunaux.

 

Justement, concernant les dégâts et les risques éventuels, propriétaire et locataire se doivent d’assurer le bien, chacun en fonction de sa qualité. À ce titre, le bailleur doit exiger la preuve d’une souscription d’assurance « risques locatifs » de son locataire, et ce dernier doit se couvrir face aux accidents de son fait qui porteraient sur le bien et les personnes, présentes dans la copropriété ou à son domicile. En cas de problème, le bailleur est en droit de demander réparation des dommages causés volontairement ou involontairement.

 

Si d’aventure, les deux parties atteignent un point de non-retour, le contrat de bail peut être rompu. Dans ce cas, le locataire doit respecter la durée de son préavis, quitte à engager une action en justice. Quant au propriétaire, il peut prévoir des clauses de résiliation rédigées dans le contrat de bail, à condition qu’elles ne soient pas abusives. N’est pas abusive une clause qui prévoit la résiliation du bail en cas de non paiement des loyers. En revanche, pas question d’exiger le départ du locataire si ce dernier, pour ne citer qu’un exemple, n’accepte pas certains aménagements ou travaux. Dans ce cas, la question est tranchée par un juge.

Frédéric Franceschi ©explorimmo 03/04/2008